Los altos alquileres hacen que sea buen momento para ser dueño de un edificio de apartamentos

A pesar de una prohibición nacional de desalojos durante un año y de una pandemia continua, rara vez ha sido un mejor momento para ser un propietario de un gran edificio de apartamentos.

Los alquileres solicitados a nivel nacional aumentaron un 10,3% en agosto, medidos anualmente, según Real Page, que analizó más de 13 millones de apartamentos administrados profesionalmente. Eso marcó el primer aumento de dos dígitos en los más de 20 años que se han recopilado estos datos, y en varias ciudades los aumentos de alquiler fueron mucho mayores que la cifra nacional.

“El crecimiento de los alquileres que estamos viendo en lugares como Phoenix, Las Vegas y Tampa, obviamente, no tiene precedentes”, dijo Jay Parsons, economista jefe adjunto de Real Page.

Los alquileres de agosto aumentaron más de un 20% interanual en cada una de estas ciudades. Los alquileres mensuales aumentaron más del 20% en mercados más pequeños como Boise, Idaho y Naples, Florida también.

Los alquileres en rápido aumento reflejan varios factores, dicen los analistas. Los adultos más jóvenes que vivieron con su familia el año pasado ahora están alquilando sus propios apartamentos, en muchos casos mientras se preparan para regresar a la oficina. Los trabajadores de ingresos medios que han sido excluidos del abrasador mercado de la vivienda no tienen más remedio que pagar alquileres más altos. Mientras tanto, el crecimiento limitado en la oferta de apartamentos nuevos no puede satisfacer la demanda.

Las tasas de ocupación de apartamentos, una métrica clave para ayudar a los propietarios a determinar cuánto pueden aumentar el alquiler, alcanzaron un récord de 97,1% en agosto. Los ingresos familiares de los nuevos inquilinos en propiedades administradas profesionalmente también alcanzaron un nuevo récord de más de US$70,000 al año, según Real Page. Es probable que el fin de la prohibición federal de desalojos el mes pasado fortalezca aún más las manos de los propietarios.

Los valores de las propiedades multifamiliares han aumentado un 13% desde antes de la pandemia, según la asesoría de valores inmobiliarios Green Street. Ahora se está invirtiendo más dinero en edificios de apartamentos que en cualquier otro tipo de propiedad inmobiliaria comercial, según la empresa de datos Real Capital Analytics.

Pocos analistas predijeron este escenario hace 18 meses. Cuando llegó el covid-19, la tasa de desempleo de EE. UU. aumentó a casi el 15%. Las encuestas mostraron que un número creciente de inquilinos se atrasaba en sus pagos, y las prohibiciones de desalojo federales y locales a menudo significaban que estos inquilinos no podían ser reemplazados.

La incertidumbre sobre el cobro de alquileres provocó escalofríos en los mercados de deuda, lo que generó preocupaciones sobre una crisis de liquidez en los inmuebles multifamiliares.

Ahora, la mayoría de los segmentos del mercado multifamiliar parecen fuertes. Incluso a medida que más inquilinos regresan a las ciudades, los mercados suburbanos continúan chisporroteando a medida que los precios récord de venta de viviendas mantienen a más personas en viviendas de alquiler. Otros se están mudando y trabajando desde casa.

“Las viviendas multifamiliares pueden capitalizar ambas tendencias”, dijo Karlin Conklin, directora de Investors Management Group, que tiene edificios en las áreas suburbanas de ciudades como Raleigh, N.C. y San Antonio.

Los valores de las propiedades multifamiliares han aumentado un 13% desde antes de la pandemia, según la asesoría de valores inmobiliarios Green Street. Foto: Investors Management Group

Los aumentos de alquiler significan que los inquilinos que disfrutaron de grandes descuentos el año pasado tendrán un fuerte despertar.

En Nashville, Tennessee, el analista de negocios de 27 años Zachary Wendland alquiló un apartamento de una habitación en un rascacielos de alquiler de lujo por US$1.420 al mes en octubre. En junio, el edificio se vendió a Camden Property Trus en una de las ventas multifamiliares más caras de la ciudad.

A Wendland no se le dio la opción de renovar su contrato de arrendamiento con el nuevo propietario, pero una unidad similar en el edificio está ahora en el mercado por US$2.199. “No podía imaginarme hace un año pagando US$2.000 para vivir aquí”, dijo. Ahora vuelve a buscar apartamento.

En el edificio de Nashville, solo seis de las 430 unidades están disponibles para alquilar, dijo Ric Campo, director ejecutivo del nuevo propietario, Camden Property Trust. La creciente demanda de trasplantes y profesionales bien pagados significa que los aumentos de alquiler entre contratos de arrendamiento son cada vez mayores. “No es solo Nashville. Es prácticamente todos los mercados”, dijo Campo.

Algunos inversores individuales se han sentido excluidos del repunte de los alquileres. Estos propietarios poseen alrededor del 41% de todas las propiedades de alquiler en EE. UU, incluida la mayoría de los alquileres unifamiliares, según las encuestas de la Oficina del Censo.

El desempleo para los trabajadores de bajos ingresos hizo que muchos inquilinos no pagaran, y las prohibiciones de desalojo generalmente significaban que los propietarios tenían recursos limitados. Estos propietarios de edificios no tienen la escala para absorber los problemas de alquiler impago tan fácilmente como un propietario corporativo con miles de unidades de apartamentos.

Una encuesta reciente de alrededor de 1.000 pequeños propietarios de alquiler del National Rental Home Council encontró que un tercio había vendido o planeado vender una casa de alquiler debido a los efectos de la moratoria en su negocio, con la mayoría de las ventas a propietarios ocupantes.

Aun así, si el alquiler impago está empujando a más propietarios de casas de alquiler a abandonar el negocio, no podría llegar en un mejor momento. Los precios nacionales de venta de viviendas aumentaron un 18% durante el año pasado.

Los préstamos hipotecarios a los propietarios de viviendas multifamiliares han vuelto a los niveles anteriores a la pandemia. Muchos propietarios han recurrido a tasas de interés ultrabajas para refinanciar sus hipotecas, aumentando su efectivo disponible y reduciendo sus pagos hipotecarios, dijo Jamie Woodwell, vicepresidente de investigación y economía de Mortgage Bankers Association.

Gran parte de los préstamos pandémicos fueron impulsados ​​por los programas hipotecarios respaldados por el gobierno, dijo Woodwell. Pero otros prestamistas desde entonces han incrementado su negocio multifamiliar.

“No tiene una sola fuente privada de capital que no esté interesada en otorgar préstamos para viviendas multifamiliares”, dijo Willy Walker, presidente y director ejecutivo de la firma de bienes raíces Walker & Dunlop Inc.

Cuando los propietarios tienen problemas con sus préstamos, el gobierno federal ha intervenido para ayudar. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, y los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac, diseñaron programas de indulgencia para los propietarios de edificios cubiertos que vieron caídas en sus cobros de alquiler.

El Banco de la Reserva Federal también intervino para comprar más de US$10,5 mil millones en valores respaldados por hipotecas multifamiliares desde la primavera pasada, lo que ayudó a fomentar más préstamos.

Los US$46 mil millones en asistencia de emergencia para el alquiler proporcionada por el Congreso, y en la mayoría de los casos pagados directamente a los propietarios, también están comenzando a ayudar lentamente a más propietarios de edificios con el alquiler impago.

“Esa ayuda ha sido extraordinaria”, dijo Conklin. Su empresa recuperó el 25% del alquiler impago y espera más en los próximos meses, dijo.

Para la mayoría de las empresas de bienes raíces, la quiebra debido al impago de la renta es “poco probable”, dijo Walker. “No hay muchos operadores que tengan un nivel de impago tan alto como para provocar que no paguen su préstamo”, dijo.

 

Con licencia de nuestro socio WSJ.

Este artículo fue traducido del inglés por Noris Argotte Soto para República Inmobiliaria.

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