Los amargos costos asociados a la compra de una casa de lujo

Ese formulario de divulgación que recibió de su prestamista antes del cierre de su nueva casa establece los términos de su hipoteca, las tarifas del préstamo, los costos de cierre y otros gastos asociados con su compra.

Pero si cree que esos son todos los costos en los que incurrirá como propietario de una residencia de lujo, es posible que tenga un amargo despertar.

Si bien los compradores de viviendas generalmente se enfocan en el precio de la casa o en los pagos mensuales de la hipoteca, a menudo pasan por alto los costos adicionales de la propiedad, como los impuestos, los seguros y los proyectos de mantenimiento, el cuidado del césped y la reparación de HVAC.

Según un análisis de 2018 realizado por Zillow y Thumbtack, los propietarios pueden gastar alrededor de US$9 mil 390 cada año en estos costos adicionales, y eso es solo para empezar. En mercados costosos como San José, California, donde la casa típica valía US$1,3 millones cuando Zillow hizo su análisis, los costos sumaron US$20 mil 655 al año.

“Incluso las personas que son muy ricas comprarán bienes raíces sin comprender lo que les va a costar”, dijo Mari Adam, planificadora financiera certificada de Mercer Advisors en Boca Raton, Florida. “Es muy emotivo. Ves una casa hermosa, y la parte lógica de tu cerebro, la de los números, no se activa hasta que es demasiado tarde“.

Costos de todo el año

¿Está pensando en comprar una casa de vacaciones frente al mar? No olvide tener en cuenta el costo de mantenimiento de la piscina, el paisaje y la cancha de tenis.

“Podría pensar que está comprando una casa de verano, por lo que solo le cuesta en verano”, dijo Andrew Azoulay, corredor de bienes raíces de Douglas Elliman Real Estate en la ciudad de Nueva York y Sag Harbor. “Pero te cuesta todo el año”.

“Incluso las personas muy ricas comprarán bienes raíces sin comprender lo que les va a costar”. Mari Adam, Mercer Advisors.

Azoulay dijo que el paisajismo suele ser uno de los mayores costos de mantenimiento. Los arquitectos paisajistas se están volviendo tan populares en estos días como los arquitectos de viviendas, especialmente en los Hamptons. “He visto personas gastando US$5 millones solo en trabajos de jardinería”, indica. 

Se suma otro costo: muchos propietarios de viviendas de lujo contratan a un administrador inmobiliario de tiempo completo para que supervise sus propiedades. Eso puede costar entre US$70 mil y US$150 mil por año, incluidos los impuestos y beneficios sobre la nómina

También hay importantes gastos de seguridad, empleados, ascensores, tarifas de club de campo y comodidades. A menudo se encuentran en casas de lujo, como teatros en casa, boleras y piscinas cubiertas.

¿Reprogramar el sistema de automatización del hogar para que controle la temperatura interior y abra y cierre las persianas en el momento perfecto? Eso podría costar más de US$25 mil, según Ryan Herd, director ejecutivo de 1 Sound Choice en Pequannock, Nueva Jersey, con 30 años de experiencia en la industria de las propiedades inteligentes.

En ese sentido, Herd dijo que la mayoría de las casas y fincas grandes funcionan con sistemas Crestron más antiguos que son reemplazados por nuevos propietarios.

“Ha habido cambios asombrosos en la tecnología de hogares inteligentes en los últimos 10 años; los paneles táctiles más antiguos ahora se ven feos”, dijo. La actualización podría costar entre US$50 mil y más de US$100 mil.

Agua salada y seguros

Las propiedades frente al mar requieren un mantenimiento y un cuidado adicionales que pueden tener un alto precio. James Harris, director de The Agency en Beverly Hills, vendió el año pasado una casa frente al mar en Malibú, que debe pintarse tres veces al año y requiere un mantenimiento estructural regular debido al agua salada que golpea la casa.

El agua salada y el aire cargado de sal pueden causar estragos en la pintura y los accesorios exteriores, como los sistemas HVAC. También es corrosivo para el metal y puede provocar la rotura de tuberías.

Y luego está el seguro, las casas de lujo a menudo tienen características exclusivas o personalizadas de alta gama que pueden ser costosas de asegurar, especialmente si la póliza cubre el costo de reemplazo.

“Las viviendas de lujo generalmente las construye un profesional personalizado, utilizando acabados de mayor calidad”, dijo Ken Sidlowski, del Private Client Group. “Una compañía de seguros de alto valor neto garantizará que el costo de reemplazo sea del mismo tipo y calidad. Incluso si es más alto que el valor de mercado”.

Las viviendas en áreas propensas a desastres naturales, como huracanes y terremotos, cuestan más para asegurar. Sidlowski dijo que una mansión costera de US$5 millones en el sur de Florida o una propiedad en California propensa a incendios forestales podría costar US$20 mil a US$25 mil al año para asegurar. La cobertura para artículos valiosos como bellas artes, joyas o una colección de vinos sería adicional.

¿Qué considerar antes de comprar una casa de lujo?

Entonces, la recomendación es que haga su tarea. Aprenda todo sobre la casa y sus operaciones antes de firmar un contrato para comprarla.

“Si eso significa contratar a alguien para que realice una investigación exhaustiva, gaste ese dinero por adelantado porque le ahorrará dinero en el back-end“, dijo Harris, quien perdió un acuerdo de US$100 millones en 2020 cuando su comprador “se asustó “después de enterarse de que el costo mensual para operar la casa era de US$200 mil.

Pruebe antes de comprar. Si planea comprar una casa de vacaciones, considere alquilar primero. “Como inquilino, estás pagando todos los gastos, como abrir la piscina, por lo que puede ser muy educativo“, dijo Azoulay.

Planifíquese para las cosas se dañen o rompan. Adam, quien es planificadora financiera, sugiere tener en cuenta entre el 1% y el 2% del valor de mercado de una casa cada año para las reparaciones. Pero a veces, incluso el propietario mejor preparado es tomado por sorpresa.

Las personas no se dan cuenta de que un techo de tejas en una casa modesta puede costar US$50 mil. “Una casa es una inversión. Si desea protegerla y venderla por más, debe mantenerlo y actualizarlo. Incluso si usted es rico, eso se suma a dinero real“.

Con licencia de nuestro socio WSJ.

Este artículo fue traducido del inglés por Noris Argotte.

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