Los arrendamientos de oficinas vienen en gran medida con tarifas de ganga

Las grandes empresas hacen planes para quedarse con los edificios de oficinas en el centro de la ciudad, pero están reduciendo el espacio y los precios de alquiler, según un análisis de las tendencias de arrendamientos de oficinas de EE. UU. elaborado para The Wall Street Journal.

La información de arrendamientos del WSJ proviene de la firma de datos VTS, que rastrea decenas de miles de negociaciones en los EE. UU. entre propietarios e inquilinos.

Las discusiones entre propietarios e inquilinos en siete de los mercados de oficinas más grandes ofrecen una visión temprana de las estrategias cambiantes en el lugar de trabajo de cientos de empresas después de un año de trabajo mayoritariamente remoto.

Las propuestas de alquiler realizadas durante el primer trimestre sugieren que muchas empresas en los mercados más grandes, incluidos Nueva York, San Francisco, Chicago y Los Ángeles, están adoptando un modelo híbrido emergente: mantener una presencia de oficina reducida y permitir que los empleados trabajen de forma remota al menos parcialmente.

Los términos en negociación muestran que los propietarios ofrecen arrendamientos a largo plazo de cuatro años o más con descuentos de hasta un 13% por debajo de las tarifas de alquiler alcanzadas en el primer trimestre de 2020 al considerar concesiones como períodos de alquiler gratuito, según VTS.

Evitar un aumento en la tasa de disponibilidad

A medida que se aceleran los lanzamientos de la vacuna covid-19 y más trabajadores sienten que es seguro volver a la oficina, es posible que más empresas busquen agregar espacio de oficina. Pero si persiste el tono actual de las negociaciones, los propietarios de los edificios se enfrentarán a un período desafiante.

La tasa de vacantes de oficinas en EE. UU. aumentó al 11,9% en el primer trimestre en comparación con el 9,7% a fines de 2019, según la firma de datos CoStar. Ahora, los propietarios están dispuestos a ofrecer descuentos en el alquiler solo para evitar que la tasa de disponibilidad aumente.

“No es bueno para los propietarios”, dijo Ryan Masiello, cofundador y director de estrategia de VTS. “Es más tiempo de inactividad, rentas más bajas y tienen que capear la tormenta”.

Si bien la pandemia ayudó a encender el mercado inmobiliario estadounidense más activo en años, trastornó gran parte de la industria de bienes raíces comerciales.

Los propietarios de los hoteles dieron de baja a los trabajadores, cerraron temporalmente las propiedades y han estado funcionando con poca ocupación desde la reapertura.

Muchos centros comerciales han tenido problemas para hacer los pagos de la hipoteca y cobrar los alquileres de los minoristas en dificultades. Las empresas de coworking despidieron al personal y algunas se hundieron.

Un aliento para los propietarios

Las torres de oficinas en las ciudades más grandes de EE. UU. se consideraron una apuesta más segura porque sus inquilinos firmaron arrendamientos a largo plazo. Y la mayoría de los inquilinos de oficinas han pagado incluso durante el covid-19.

Pero ahora las concesiones de alquiler de los propietarios de los edificios bloquearán ingresos más bajos durante muchos años. Eso, a su vez, es probable que reduzca el valor de sus propiedades.

El análisis de VTS ofrece a los grandes propietarios algo de aliento: la mayoría de los inquilinos en las últimas semanas buscan firmar acuerdos a largo plazo, en lugar de cortar lazos a favor del trabajo remoto a tiempo completo o ubicaciones de oficinas más baratas fuera del centro de la ciudad.

Eso sugiere que muchos edificios podrían seguir siendo rentables incluso si sus ingresos se ven afectados.

Un flujo constante de trabajadores que regresan a la oficina también sería una buena noticia en los distritos comerciales de la ciudad de Nueva York, Chicago y otras ciudades importantes, donde los minoristas, operadores de alimentos y otras pequeñas empresas han sufrido con sus clientes que trabajan en casa.

Las empresas de los mercados más importantes, incluido Los Ángeles, están adoptando un modelo híbrido emergente. FOTO: IMAGEN DE SPORT / NEWSCOM / ZUMA PRESS

Inicia la búsqueda de espacios de oficinas

Algunos propietarios han sido francos al ofrecer atractivas concesiones para cerrar un trato. “Estamos diciendo: ‘Aprovéchese de nosotros’”, dijo Craig Deitelzweig, director ejecutivo de Marx Realty Co., que posee aproximadamente 464 mil 515 m² de espacio para oficinas en Nueva York y Washington, D.C.

Según el análisis de VTS, 1.302 empresas comenzaron a buscar espacio para oficinas en los siete principales mercados en el primer trimestre. Eso representó una caída del 40% en la actividad en comparación con el primer trimestre de 2020, cuando 2171 inquilinos comenzaron las búsquedas.

Pero la cantidad de inquilinos que ingresan al mercado comenzó a aumentar en las últimas semanas a medida que avanzaba el despliegue de la vacunación. En Seattle, por ejemplo, más del doble de inquilinos comenzaron las búsquedas en marzo en comparación con enero.

“Hace seis meses estábamos haciendo uno o dos recorridos por semana”, dijo Jesse Ottele, director ejecutivo de la oficina de Seattle de la firma de servicios inmobiliarios comerciales Newmark Group Inc. “Ahora hacemos uno o dos al día”.

Los precios podrían repuntar

El sector tecnológico es uno de los pocos en los que los requisitos de espacio promedio que se están negociando ahora son más altos que antes de covid-19.

Muchas empresas han dicho que querían más flexibilidad en la oficina mientras determinan cuántas personas trabajarán de forma remota y con qué frecuencia.

Pero las empresas se están dando cuenta de que podrían arrepentirse de arrendamientos a corto plazo en este mercado porque en unos años los alquileres podrían repuntar.

“¿Adivina qué hacen los ciclos? Ellos giran”, dijo Mary Ann Tighe, directora ejecutiva de CBRE Group Inc. para la región de Nueva York.

Más del 45% de los inquilinos que negocian con los propietarios quieren hacer compromisos de siete años o más, frente al 34% en 2019, según VTS. De hecho, los corredores informan que algunos inquilinos a los que les quedan algunos años en sus contratos buscan espacio temprano para bloquear en términos atractivos.

El sector tecnológico es uno de los pocos en los que los requisitos de espacio promedio que se están negociando ahora son más altos que antes de covid-19. FOTO: HAYOUNG JEON / EPA / SHUTTERSTOCK

Negociaciones de contratos

Los propietarios también se están animando porque decenas de empresas, incluidas Amazon.com Inc. y Google de Alphabet Inc., han dicho que planean regresar a la oficina a finales de este año. Crecen los temores de que la popularidad de trabajar desde casa convenza a muchas empresas de ceder la mayor parte de su espacio de oficina.

El sector tecnológico es uno de los pocos en los que los requisitos de espacio promedio que se están negociando ahora son más altos que antes de covid-19, según VTS. “La demanda de tecnología cayó. Pero ha vuelto a subir”, dijo Masiello.

Aun así, la mayoría de las empresas están reduciendo el espacio de oficinas. Loomis Sayles & Co., una firma de inversión, firmó un nuevo contrato de arrendamiento en febrero por 2.1367,7 m², un tercio de lo que la firma había estado alquilando anteriormente.

“Estamos (…) capitalizando nuestra capacidad para respaldar más trabajo desde casa”, dijo Kevin Charleston, director ejecutivo de la firma, en un correo electrónico.

Un inquilino de fintech que comenzó a buscar 1.858,1 m² en Miami a principios de este año redujo ese requisito a 1.114,8 m². Eso se debe a que aproximadamente la mitad de los trabajadores indicaron en las encuestas que quieren trabajar desde casa parte del tiempo.

Los mercados de oficinas de Nueva York y San Francisco se han visto especialmente afectados. Los alquileres en los acuerdos que negocian en esas dos ciudades han bajado un promedio de 9% y 8%, respectivamente, en comparación con los arrendamientos ejecutados en 2019, incluidos los alquileres y concesiones de propietarios como meses de alquiler gratuito y obras de interior, según VTS.

Con licencia de nuestro socio WSJ.

Este artículo fue traducido del inglés por Noris Argotte.

También puedes leer otro artículo de WSJ:

Los altibajos de vivir y de intentar vender un castillo en Escocia

Suscríbete a nuestro Newsletter