Lo que China debe hacer para contener la caída de Evergrande

El segundo desarrollador inmobiliario más grande de China por ingresos, con pasivos equivalentes al rededor del 2% del PIB del país, está en peligro de hundirse. Después de semanas de ignorar los bamboleos de Evergrande, el lunes Wall Street finalmente se puso de pie y escuchó: el S&P 500 cayó un 2% y los fondos de bonos globales, algunos de ellos invertidos fuertemente en la deuda en dólares de los desarrolladores chinos, retrocedieron.

Evergrande debe pagar US$83,5 millones de dólares en intereses de bonos el jueves (ayer) y se está defendiendo de las protestas y los casos judiciales de sus proveedores, clientes e inversores nacionales.

Es probable que se produzca un incumplimiento de la deuda en dólares o, al menos, un recorte profundo. Las turbulencias financieras a gran escala en China no son inevitables. Si los problemas de Evergrande infectan aún más el mercado inmobiliario en general o Beijing no actúa con la suficiente rapidez para reestructurar los negocios de la empresa y sus deudas en el país de manera ordenada, es posible que no se quede atrás.

En años pasados, una empresa tan grande e importante casi con certeza habría sido rescatada. La vivienda es el tercer riel de la economía política de China, donde se acumula la mayor parte de la riqueza de los hogares, un pasivo gigante para los bancos de China y vinculado al rededor de una quinta parte de la actividad económica.

Pero el presidente Xi Jinping ha demostrado una tolerancia mucho mayor al riesgo económico que sus predecesores inmediatos, en parte porque ha intimidado a sus rivales potenciales con tanta eficacia. Los problemas de Evergrande son el resultado directo de una nueva política de mirada acerada que obliga a los desarrolladores a cumplir con métricas estrictas sobre la deuda instituidas el año pasado.

Mientras el contagio financiero en tierra sea manejable, Xi puede permitir que algunos tenedores de bonos, particularmente los extranjeros, sean eliminados al servicio de objetivos políticos más amplios. Y hasta ahora, los signos de ese contagio terrestre más amplio son limitados.

Una razón: muchos de los grandes acreedores nacionales de Evergrande, como los bancos, son propiedad del gobierno, lo que puede obligarlos a absorber pérdidas inmediatas y también reponerlas con liquidez mientras trabaja para diseñar eventuales recapitalizaciones. Beijing ha demostrado repetidamente su capacidad para acorralar a deudores y grandes acreedores y obligarlos a llegar a un acuerdo entre bastidores, como en el caso de la crisis de Baoshang Bank en 2019.

Los bonos extraterritoriales de Evergrande se negocian a niveles muy afectados. Y los rendimientos de los bonos en dólares de algunos otros desarrolladores grandes y altamente endeudados como Sunac también se dispararon: la emisión de junio de 2022 de Sunac, que se negociaba a un rendimiento del 6% a principios de septiembre, ahora rinde el 17%, según FactSet. Pero, aunque las tasas del mercado monetario en tierra han aumentado modestamente, hay pocas señales de contagio a los principales instrumentos de financiación bancaria o al mercado de bonos en tierra, en general, fuera del sector inmobiliario.

El verdadero problema no son los grandes acreedores de Evergrande, sino los pequeños y el daño al ya débil sentimiento inmobiliario en general de una reorganización extensa y desordenada. Eso podría traducirse rápidamente en problemas más amplios para la industria en su conjunto, la economía real y los bancos.

Evergrande tiene préstamos masivos, pero también adeuda, hasta junio, cerca de US$180 mil millones a propietarios individuales, sus contratistas y otros en forma de cuentas por pagar pendientes y los llamados pasivos contractuales, en su mayoría viviendas sin construir adeudadas a compradores.

Más de la mitad de sus proyectos en todo el país se han detenido, según el medio financiero local Caixin. Y esto se produce cuando las ventas de viviendas a nivel nacional ya han bajado un 20% año tras año en valor, hasta el pasado agosto.

Lo último que necesitan el mercado inmobiliario de China y su sistema financiero es una huelga de compradores por parte de los propietarios de viviendas que vean a los clientes de Evergrande ponerse rígidos.

Para alcanzar nuevos objetivos regulatorios para mediados de 2023, los desarrolladores chinos en conjunto deben deshacerse de 18 billones de yuanes (US$2,78 billones) de pasivos durante los próximos dos años, según Goldman Sachs.

Y eso supone que no se realizarán más compras de tierras durante ese período de tiempo. Se necesitarán ventas sólidas de viviendas, pero a menos que Beijing actúe rápidamente para garantizar que los clientes de Evergrande reciban lo que les corresponde, detener la fuerte caída en las ventas nacionales de viviendas puede resultar difícil.

La solución más simple sería una adquisición por parte del gobierno de los proyectos inconclusos de Evergrande por un grupo de otros desarrolladores a cambio del inventario existente de Evergrande y del enorme banco de tierras, lubricado con financiamiento estatal adicional.

Pero con el mercado de tierras ya congelado (las transacciones por valor bajaron un 90% en los primeros 12 días de septiembre año tras año, según Nomura), presumiblemente los desarrolladores están demorando. Si la situación se prolonga y Evergrande tiene que seguir empeñando sus propiedades existentes a tasas de liquidación, eso también podría ser un lastre adicional para el mercado inmobiliario en su conjunto, dado el tamaño de la empresa.

Evergrande por sí solo representó alrededor del 4% del mercado inmobiliario residencial en 2020, según Fitch Ratings.

El mercado de tierras en sí mismo es otra posible vía de contagio financiero, ya que las ventas de tierras constituyen una parte muy importante de los ingresos del gobierno local en China. Los llamados bonos del vehículo de financiamiento del gobierno local (LGFV), utilizados por los gobiernos locales para sortear las restricciones presupuestarias formales, representan una proporción significativa del mercado: alrededor del 30% del total de la deuda de bonos en circulación en tierra, después de excluir los bonos formales del gobierno y de los bancos políticos, según Wind.

Claramente, mucho depende de la rapidez con la que Beijing pueda reunir una coalición de desarrolladores para asumir las responsabilidades contractuales de Evergrande o encontrar otra solución para evitar una venta desordenada de sus activos y un gran impacto financiero para sus clientes y proveedores.

Si aparece una solución pronto y Beijing actúa para flexibilizar aún más la política monetaria general, existen algunas razones para un optimismo cauteloso de que China aún puede evitar una recesión inmobiliaria verdaderamente castigadora. Los precios en los principales mercados costeros seguían subiendo principalmente en agosto, aunque muchos de los llamados mercados de tercer y cuarto nivel más pequeños están comenzando a bajar. Y los inventarios de propiedades en todo el país son mucho más bajos, en promedio, que al comienzo de la última gran recesión inmobiliaria en 2015, lo que podría ayudar a poner un piso debajo de los precios si el sentimiento se recupera un poco: un año y medio de ventas, según ANZ Bank, en comparación con dos años y medio en 2015.

Por último, aunque los bancos chinos tienen una gran exposición hipotecaria, a diferencia de los EE. UU. que significa perder su hogar. Eso puede ayudar a mantener la morosidad bajo control, incluso si los precios caen bruscamente.

Un golpe significativo al crecimiento a fines de 2021 y principios de 2022 parece inevitable ahora, pero si Pekín actúa con decisión, aún podría evitar algo peor. Las próximas semanas, generalmente la temporada más efervescente en el mercado inmobiliario de China, serán cruciales.

* Este artículo apareció en la versión impresa el 22 de septiembre de 2021. 

Con licencia de nuestro socio WSJ.

Este artículo fue traducido del inglés por Noris Argotte Soto para República Inmobiliaria.

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