El caso de «Felipe»: Un ejemplo muy sencillo para saber cómo medir la rentabilidad

La manera más sencilla de hacerlo es con una fórmula llamada 'Cap Rate' (Tasa de Capitalización).

Antes de realizar una inversión como la compra de un bien inmueble —casa, apartamento, local comercial, etc.— lo mejor es que comprendas ciertos aspectos financieros y analizar la verdadera rentabilidad que genera tu dinero.

Portafolio Diversificado, el fondo de inversión privado de bienes raíces que invierte en propiedades de vivienda en varias ciudades de los EE. UU., señala que la forma más sencilla de hacerlo es con una fórmula llamada ‘Cap Rate’ (Tasa de Capitalización).

El Cap Rate representa el porcentaje de flujo monetario anual que deja una propiedad en relación con su valor de venta o capital inicial, según la empresa Develop Gestión Comercial Ltda.

El caso de «Felipe»

Para fines prácticos, diremos que «Felipe», un inversionista con US$150.000 en efectivo, busca comprar una propiedad en las zonas «prime» de Guatemala con fines de inversión. Es decir, con el objetivo de poner en renta la propiedad de manera mensual.

Según OLX, qué es una base de datos pública con información de bienes raíces de Guatemala, los precios por metro cuadrado, siendo conservadores, oscilan entre U$1.500 y US$2.000.

Continuamos con el ejemplo, diremos que «Felipe» compró un apartamento a US$1.500 el metro cuadrado. Esto significa que un apartamento tamaño promedio de 100 m² tendría un precio en el mercado de alrededor de US$150.000.

Según OLX, el precio de renta por metro cuadrado de las zonas prime de Guatemala oscila entre los US$7 y US$8. Usaremos el punto más alto, asumiendo que «Felipe» obtuvo la mejor renta posible. El apartamento de 100 m², de nuestro inversionista, lo podría rentar en US$800 al mes.

También (aunque un poco realista), asumiremos que el apartamento tendrá una tasa de ocupación del 100 %, lo que significa que estará ocupado absolutamente todo el tiempo, que será un periodo de 12 meses.

Asimismo, asumiremos que «Felipe» no tendrá que pagar el mantenimiento del edificio, no saldrá de su bolsillo, cosa que sabemos, muy probablemente no será así. La mayoría de las rentas exigen que el propietario pague por el mantenimiento.

¿Cuál sería el Cap Rate de «Felipe»?

El Cap Rate sería en este escenario el siguiente: US$800 al mes por 12 meses = US$9.600. Esta sería la cantidad que el inquilino estaría pagando a «Felipe» por vivir en su propiedad al año.

Para sacar el Cap Rate porcentualmente dividiremos este número (US$9.600) sobre la inversión inicial de US$150.000 y lo multiplicaremos por 100, lo que da un retorno anual del 6,4 % sobre tu inversión.

Así entonces, la inversión de «Felipe» estará totalmente recuperada en un plazo aproximado de 15 años y seis meses.

Es importante que sepas

Como mencionamos anteriormente, fuimos poco realistas en el ejemplo de «Felipe», ya que no consideramos los gastos de operaciones, de mantenimiento y otros «extras» que genera por naturaleza la propiedad.

En ese sentido, a diferencia de una inversión financiera, es importante que sepas que, los ingresos provenientes de los arriendos no son ingresos netos: Hay costos que descontar para obtener el ingreso efectivo que resulta.

De este modo, para tener un valor de ingreso real, se debe tomar en cuenta el NOI o Ingreso Operativo Neto, el cual representa todos aquellos ingresos que genera la propiedad menos los gastos operacionales y de mantenimiento que esta involucra.

Los gastos de operaciones y de mantención, son por ejemplo:

— Costos de administración mensual de la propiedad (costo administrativo de operar la propiedad)

— Contribuciones

—Gastos comunes y servicios en caso de días de vacancia

— Eventuales mantenciones del inmueble

— Y en un periodo de mayor análisis se debe considerar algún factor de vacancia.

Efectuado este ajuste, se obtiene el Cap Rate, que se calcula a través de la fórmula que anteriormente te indicamos:

R=(I/V)x100   

En donde, «I» es el ingreso anual y «V» es el valor de la propiedad. Cabe destacar que las tasas utilizadas siempre son anuales.

Con información de: Portafolio Diversificado, Develop Gestión Comercial Ltda

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