Los condominios fantasmas del distrito financiero de Nueva York

Diseñados para capitalizar el renacimiento del bajo Manhattan posterior al 11 de septiembre, estos condominios permanecen estancados o sin terminar debido a un mercado cambiante y otros problemas.

En octubre de 2018, Linda Gerstman firmó un contrato para el apartamento de sus sueños, un dúplex de US$4,6 millones en One Seaport, un nuevo y reluciente edificio de vidrio de 57 pisos en construcción a lo largo del East River en el distrito financiero cerca del puente de Brooklyn.

Gerstman realizó un recorrido con casco de seguridad por el sitio de construcción. “Me enamoré”, dijo. “Las vistas eran una locura.”

Gerstman, de 51 años, ejecutiva de una empresa de servicios minoristas, planeó mudarse a su nuevo apartamento en los siguienes meses, cuando se esperaba que el edificio estuviera terminado. Cuatro años después, el edificio permanece sin terminar y, aunque ha recuperado el dinero del depósito, está en una batalla legal con los desarrolladores para recuperar el dinero que pagó por las mejoras de la unidad.

One Seaport, aún sin cerrar y abierto a los elementos, es un esqueleto de hormigón de un rascacielos, el viento invernal rasga a través de una red de construcción naranja.

La construcción se detuvo hace al menos 19 meses, luego de que el desarrollador del edificio y el exgerente de construcción comenzaran a pelear en los tribunales por acusaciones de que la torre se inclina hacia un lado. El desarrollador Fortis Property Group siempre ha sostenido que el edificio es seguro.

One Seaport es uno de los pocos rascacielos de condominios concebidos a mediados de la década de 2010, cuando el mercado de condominios de Manhattan estaba en auge. 

Fueron diseñados para llevar el sabor de Billionaires’ Row al bajo Manhattan, un vecindario que se había convertido en un emblema de la resiliencia de Nueva York después del 11 de septiembre.

Superaltos y delgados, eran audaces y arquitectónicamente significativos con precios que rivalizaban con los de la zona alta. Casi una década después, muchos de estos planes se abandonaron o se estancaron, en gran parte gracias a una caída posterior en el mercado de lujo de Nueva York y, en algunos casos, a las dificultades de construcción y las luchas internas de los desarrolladores.

Aquí hay un vistazo a algunos de los proyectos que permanecen en el limbo:

El ex gerente de construcción de One Seaport sostiene que el edificio se inclina hacia un lado. El desarrollador dijo que es seguro.

One Seaport

One Seaport lo diseñó Hill West Architects para tener paredes de vidrio hechas a la medida, una cochera de puerto privada y asistida y un centro de salud con una piscina infinita flotante con bordes de vidrio.

El apartamento del piso 46 que Gerstman firmó para comprar era una unidad de rango medio en el edificio. Tenía precios que comenzaban en alrededor de US$1,2 millones para estudios y apartamentos de una habitación y un penthouse de cuatro habitaciones que valía US$18 millones.

Gerstman se enteró de que algo andaba mal meses después de firmar el contrato, cuando vio una historia en la prensa sobre una demanda entre el desarrollador del edificio y la empresa líder en construcción.

El gerente de construcción presentó una demanda en la Corte Suprema del estado de Nueva York (2019) alegando que no pudo continuar con la construcción de la torre de manera segura. Indicó que la estructura se inclinaba aproximadamente 3 pulgadas de la vertical, un problema que se debió a las decisiones con respecto a la preparación del sitio.

En la demanda, se alegó que la inclinación dificultaba la instalación del exterior de vidrio del muro cortina del edificio. Se advirtió que la inclinación podría ocasionar ventanas inoperables, impermeabilización inadecuada y ascensores que no podrían soportar los fuertes vientos.

En un comunicado, un portavoz de la desarrollador Fortis insistió en que no había ningún problema de seguridad y culpó al gerente de construcción por los retrasos en el proyecto.

“La demanda en el proyecto One Seaport fue un ataque preventivo para desviar la incapacidad fundamental de desempeño y los reclamos legales anticipados de Fortis”, dijo. Aseguró que el «desplazamiento mínimo» del edificio no es poco común para edificios de esta escala.

Fortis presentó una demanda en agosto de 2020 en la Corte Suprema del estado de Nueva York contra su prestamista, Bank Leumi, al que acusó de no cumplir con los pagos del préstamo prometidos para el proyecto. Bank Leumi respondió que Fortis no había cumplido con los plazos de construcción y solicitó a los tribunales en diciembre de 2020 una sentencia para ejecutar la financiación adjunta al proyecto citando préstamos impagos. Un portavoz de Bank Leumi se negó a comentar.

La mayoría de los contratos firmados para unidades en One Seaport han sido rescindidos.

En abril de 2019, un año después de la fecha de finalización programada, el proyecto solo estaba completo en aproximadamente dos tercios, y gran parte del edificio permanecía abierto y expuesto a la intemperie.

La mayoría de los contratos, al menos 93 de los 99 contratos firmados por los compradores en el edificio, han sido cancelados. Desde mayo de 2021, el proyecto ha estado bajo el cuidado de un síndico designado por el Tribunal para proteger la propiedad mientras avanza el litigio, dijo el vocero de Fortis. “Fortis confía en que prevalecerá en estos asuntos y, una vez que se resuelvan, completar el proyecto”.

Gerstman dijo que su depósito ha sido reembolsado, pero que está luchando para que le devuelvan los US$300.000 adicionales que pagó por las mejoras en la cocina y la escalera. Le preocupa que Fortis pueda declararse en bancarrota en el proyecto antes de recuperar su dinero, dijo.

El vocero de Fortis dijo que la compañía participa en la mediación en un esfuerzo por resolver la disputa.

Fortis, el desarrollador, dijo que tiene la intención de terminar la construcción de One Seaport.

Un portavoz del Departamento de Edificios de la ciudad dijo que el permiso de construcción del edificio ha expirado y que el edificio está bajo órdenes de suspensión de trabajos.

Donna Olshan, una corredora de bienes raíces de lujo, que no está involucrada en el proyecto, dijo que no cree que el proyecto tenga muchas esperanzas de atraer compradores, siempre que haya preocupaciones sobre la inclinación. “Esto va a ser difícil de superar”, dijo. “Nadie quiere comprar la torre inclinada de Seaport”.

125 Greenwich

El edificio estaba programado para tener acabados interiores similares a los de un yate, pero sigue siendo un caparazón en medio de una presentación de ejecución hipotecaria.

Al pasar por el 125 de la calle Greenwich en estos días, uno podría ser perdonado por pensar que el edificio está completo. Mire un poco más de cerca y está claro que la fachada de vidrio brillante del rascacielos de 912 pies de altura esconde un interior vacío e inacabado.

Inaugurado en 2017, el edificio se diseñó como la respuesta del centro de la ciudad a 432 Park Avenue, la megatorre de Billionaires’ Row, e incluso contó con el mismo arquitecto Rafael Viñoly.

El edificio, se les dijo a los compradores, tendría sus espacios de servicios en los niveles superiores de la torre, incluida una piscina de entrenamiento, un sauna y una sala de masajes. Y 273 apartamentos debajo con diseños inspirados en los interiores de los superyates.

Cuando se lanzó en 2017, los precios comenzaron en alrededor de US$1,2 millones para los estudios, mientras que las unidades de tres habitaciones comenzaron en alrededor de US$4,63 millones.

El equipo de desarrollo original fue una asociación entre la empresa Bizzi & Partners Development, la firma china Cindat y los jugadores locales New Valley, Carlton Group y Shvo.

Shvo fue comprada de su participación por los socios después de que se le acusó de cargos penales de fraude fiscal en 2016. Se declaró culpable de fraude fiscal penal de segundo y tercer grado en 2018 en la Corte Suprema del Estado de Nueva York, y posteriormente pagó una multa.

Desde los primeros días del proyecto, hubo enfrentamientos entre Bizzi y Cindat, particularmente sobre el tiempo, según una persona familiarizada con el asunto, y las ventas fueron lentas.

Los socios enfrentaban una fecha límite impuesta por su prestamista (United Overseas Bank de Singapur), que requería que se vendieran apartamentos por un valor de al menos US$100 millones dentro de los primeros 15 meses de ventas

En diciembre de 2018, los agentes de ventas de la corredora de bienes raíces, Douglas Elliman, solicitaron permiso para reducir los precios de venta para cumplir con la fecha límite, según documentos judiciales.

Eso se produjo en medio de una disminución significativa en la actividad en el mercado de lujo de Manhattan debido a problemas de exceso de oferta, cambios en la política fiscal y una caída en los compradores internacionales debido a que algunos países impusieron controles de capital.

“[La construcción] tomó un poco más de tiempo de lo que esperábamos y nos perdimos la ventana”, dijo Michael J. Campbell, director ejecutivo de Carlton Group.

125 Greenwich fue una de una serie de nuevas torres programadas para llevar la arquitectura de estilo Billionaires’ Row al bajo Manhattan.

El impulso de ventas no tuvo éxito. En julio de 2019, United Overseas Bank solicitó la ejecución hipotecaria contra los desarrolladores alegando que habían incumplido los términos del acuerdo y debían aproximadamente US$200 millones en préstamos impagos.

Desde entonces, Fortress Investment Group compró la deuda y heredó el derecho a la demanda de ejecución hipotecaria. Un portavoz de Fortress se negó a comentar.

Campbell dijo que él y sus socios esperan que todo su patrimonio colectivo desaparezca en una ejecución hipotecaria. Mientras tanto, el edificio se encuentra vacío. “Solo necesita un nuevo padre”, dijo Campbell.

45 Broad Street

En abril de 2017, el desarrollador Madison Equities, la firma detrás de 212 Fifth Avenue, una torre de condominios NoMad que atrajo a compradores como Jeff Bezos, organizó una ceremonia inaugural para su último proyecto.

Era una torre de aproximadamente 340 metros de altura que dijo que estaba desarrollando frente a la Bolsa de Valores de Nueva York en 45 Broad Street. El proyecto sería diseñado por la firma de arquitectura CetraRuddy para un grupo de desarrolladores.

El edificio sería una adición inusual al horizonte del centro, con un revestimiento de aluminio bronce y una corona distintiva. La asociación aún no había revelado los planos de planta y los precios del proyecto. En la ceremonia, el jefe de Madison Equities, Robert Gladstone, y sus socios clavaron palas en el suelo, marcando el comienzo de la construcción, y luego celebraron con vino y aperitivo.

Casi cinco años después, el sitio está vacío. A pesar de haber iniciado la construcción, los desarrolladores nunca obtuvieron un préstamo de construcción oportuno para proceder con la torre.

Michael Daly, copresidente de Gemdale USA, dijo que la compañía detuvo el proyecto antes de la pandemia del covid-19, citando un exceso de oferta de condominios y una demanda vacilante.

Daly dijo que los inversionistas Madison Equities y Pizzarotti abandonaron el proyecto desde entonces, luego de que Gemdale comprara las participaciones de los socios en 2019. Sin embargo, señaló que Madison se quedó como consultora por un tiempo.

El desarrollador Gemdale USA dijo que detuvo los planes en medio de una desaceleración del mercado. Todavía planea desarrollar el sitio.

“Es más inteligente esperar a que regrese el mercado que sentarse con una torre abierta y vacía durante años”, dijo Daly. También dijo que la compañía evalua la dinámica de la oferta y la demanda en el centro de la ciudad y podría modificar su combinación de unidades a unidades más pequeñas, pero no tiene una fecha de inicio definitiva.

“Siempre confiamos en que eventualmente construiremos este edificio”, dijo.

Mientras tanto, Madison se ha enfrentado recientemente a varias demandas, incluida una de su arrendador y otra de un arquitecto proveedor, por presuntas deudas impagas.

Los registros judiciales muestran que el arrendador de la compañía, A & R Real Estate, recibió una sentencia monetaria contra el desarrollador en julio de 2021 por aproximadamente US$365.000 en alquiler impago en sus oficinas de 105 Madison Avenue.

Desde entonces, la compañía se mudó de sus oficinas, confirmó su abogado, y un número de teléfono que figura en el sitio web corporativo de Madison Equities está fuera de servicio. Christopher E. Chang, abogado de Madison, dijo que la compañía estaba teniendo dificultades financieras, pero que no estaba tratando de eludir sus responsabilidades y que planeaba pagar sus deudas.

Con licencia de nuestro socio WSJ.

Este artículo lo tradujo del inglés Noris Argotte Soto para República Inmobiliaria.

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