Costa Rica: Lo que debes saber del proyecto de ley de “leasing habitacional”

La iniciativa pretende facilitar la compra de vivienda para familias costarricenses. Foto: Gerd Altmann / Pixabay

En Costa Rica, circula desde marzo un proyecto de ley de “leasing habitacional” que busca establecer un marco jurídico para el leasing habitacional, que permitiría la compra de vivienda a través del alquiler del inmueble.

Su ponente, la diputada Karine Niño, señala la necesidad de generar nuevas figuras jurídicas que solventen las necesidades de vivienda, dinamizar el sector inmobiliario e implementar nuevos productos por parte del sector financiero.

La iniciativa de “Ley de Arrendamiento Habitacional con Opción de Compra Venta” excluye de su aplicación los contratos de arrendamiento que se suscriban para actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, cultural, docente.

“Este proyecto es una figura alternativa e innovadora que permite que, con el pago de la renta de su casa, pueda generar ahorros para ser propietarios de esa vivienda”, dijo la diputada del Partido Liberación Nacional (PLN).

Aspectos a tomar en cuenta

Según la firma Consortium Legal en los términos bajo los cuales se redactó el proyecto, la figura contractual del arrendamiento habitacional con opción de compraventa se aplicaría tanto a unidades terminadas como en proceso de construcción.

Se habilita a entidades financieras, sociedades administradoras de fondos de inversión y se admite la posibilidad de crear entidades jurídicas denominadas sociedades inmobiliarias de leasing habitacional, las cuales deberán ser constituidas como sociedad anónima y bajo supervisión de la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef).

La diputada Karine Niño presentó la iniciativa de Ley de “Leasing habitacional” en marzo pasado. Foto: Noticias Costa Rica

En la normativa, que fue elaborada de la mano de expertos del sector inmobiliario como Melizandro Quirós y Rodrigo Matarrita, se introducen términos vinculados con la figura del leasing de bienes muebles. Por ejemplo, el (leasing) “financiero”, (leasing) “operativo” y (leasing) “financiero con opción de compraventa”.

“Al aplicarlos dentro del sector inmobiliario conllevan consideraciones tanto de relevancia registral como tributaria que deben ser monitoreadas en el desarrollo de la discusión legislativa. Tendrán potencial incidencia en el desarrollo de los negocios por parte de los operadores del mercado inmobiliario y financiero“, resaltó la firma de abogados.

Cuota y ahorro

Dentro de la operativa del contrato de arrendamiento habitacional se genera una cuota de índole financiero, mantenimiento del inmueble y generar un ahorro en caso de que se opte por la opción de venta, por parte del propietario.

“Este proyecto es una figura alternativa para que con el pago de la renta se puedan generar los ahorros para ser propietarios de una vivienda”, explicó la legisladora.

Los fondos serán inembargables y no serían susceptibles de medidas cautelares, según el proyecto de ley.

El porcentaje de viviendas en alquiler representaba un 20% del parque habitacional disponible en 2019. Foto: El Mundo CR

Registro de contratos

Otra figura que introduce la normativa es la implementación de un registro de contratos de arrendamiento a nivel del Registro Nacional. Se trata de un control histórico del comportamiento de pagos en la Sugef y una modalidad de notificación vía notarial.

“Quedará pendiente analizar las consideraciones que cada entidad pueda aportar dentro de la etapa de discusión legislativa del proyecto”, señalan desde Consortium Legal.

El tratamiento contractual e incluso procesal ante incumplimientos, desalojos e indemnizaciones también lo aborda el articulado del proyecto de ley.

También se incluyen artículos vinculados las fuentes de financiamiento y el tratamiento fiscal del contrato propuesto. Además, sobre la cesión de derechos, intervención de apoderados, fideicomisos, fondos de inversión, pago al impuesto sobre ganancias de capital, uso de la vía arbitral.

Karine Niño, diputada del PLN, también es abogada y empresaria de bienes raíces. Foto: Asamblea Legislativa.

Con respecto a disposiciones transitorias, el proyecto contiene un solo artículo para que un plazo de seis meses, a partir de la publicación, el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero implemente la normativa requerida para regular la figura del leasing habitacional.

Un proyecto de ley “urgente” de aprobar

Niño solicitó al Ejecutivo que convoque este proyecto “que viene a ayudar al mercado de la construcción, al mercado financiero, al mercado inmobiliario“. Para convencer sobre la importancia del proyecto dijo que en 2018, el déficit habitacional fue de 180 mil hogares con lo cual. “Esta iniciativa puede solventar ese problema”, comentó.

Según la Encuesta Nacional de Hogares, había 151 mil 976 viviendas bajo la modalidad de pagos mensuales a julio del 2020. Mientras que otras 285 mil 763 estaban ocupadas mediante alquiler. Esto, cruzado con datos de endeudamiento de los costarricenses, hacen que el proyecto sea urgente, resaltó Niño.

“Viene a ayudar a todas aquellas personas que desean una vivienda propia y que no tienen las oportunidades”, dijo la diputada liberacionista.

Al proyecto se le asignó el número de expediente 22.455, pero hasta el 21 de abril pasado, aún no tenía designada una comisión legislativa para ser analizado.

En Guatemala, se aprobó una Ley de Leasing solo semanas antes de que la parlamentaria del PNL presentará su propuesta ante la Asamblea Legislativa.

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