El covid-19 empeora los problemas en un programa de visas para inversores inmobiliarios

Decenas de miles de extranjeros han comprado su camino hacia la residencia permanente en los EE. UU., a través de un programa federal de visas de inversionistas.

Pero, este popular atajo al sueño americano ahora se está convirtiendo en una pesadilla para algunos, en medio de un aumento en las demandas y los casos de fraude empeoraron las cosas.

Los extranjeros obtienen lo que se conoce como visas EB-5 al invertir al menos US$900 mil en proyectos inmobiliarios estadounidenses y otras empresas que crean empleos. El programa ha recaudado más de US$40 mil millones, según el grupo comercial ‘Invest in the USA’.

Además, ha financiado desarrollos como Hudson Yards de la ciudad de Nueva York. Pero durante mucho tiempo ha sido perseguido por casos de fraude.

La pandemia magnificó el problema, porque muchos proyectos EB-5 son hoteles, centros comerciales y edificios de apartamentos urbanos cuyos ingresos han caído durante el año pasado.

Con una parte crucial del programa a punto de expirar, algunos senadores dicen que no aceptarán una extensión sin nuevas medidas destinadas a prevenir el fraude, lo que pone en duda el futuro del programa. El programa ya experimentó una disminución en la recaudación de fondos después de que los Servicios de Ciudadanía e Inmigración de EE. UU. aumentaran la cantidad mínima de US$500 mil a US$900 mil en 2019.

Los abogados dicen que los solicitantes de EB-5 son mucho más vulnerables al fraude que otros inversores inmobiliarios. A menudo no hablan inglés y saben poco sobre el mercado inmobiliario de EE. UU. Y una vez que invierten, generalmente no hay forma de rastrear su dinero.

“Existe una enorme oportunidad para que los desarrolladores desagradables se fuguen con los fondos”, dijo Gary Friedland, un académico residente en la Escuela de Negocios Stern de la Universidad de Nueva York que ha investigado el programa EB-5.

La Comisión de Bolsa y Valores ha acusado a personas afiliadas a proyectos EB-5 de violar las leyes estadounidenses en 16 casos desde 2013, según Friedland. A principios de junio, una de las personas detrás de un esquema EB-5 de US$85 millones en Vermont se declaró culpable de cargos que incluyen fraude electrónico después de que los fiscales dijeron que gran parte del dinero de los inversores se gastó en cosas que tenían poco que ver con el proyecto.

Aunque no hay datos confiables sobre la cantidad de inversionistas a los que se les debe dinero, los abogados que los representan dicen que están viendo más casos. Eso se debe en parte a que muchos proyectos que recaudaron capital durante los años de auge del EB-5 ahora están alcanzando la marca de los cinco años en los que se supone que deben devolver los fondos a los inversores, y en parte debido al estado del mercado inmobiliario.

Los inversores en un centro comercial outlet de Staten Island de US$350 millones están recuperando solo una fracción de su dinero en virtud de un acuerdo con la empresa que reunió sus fondos, según el abogado Rongping Wu de DGW Kramer LLP, que representó a los inversores. La propiedad, que abrió en 2019, ha estado luchando con altas vacantes y bajas ventas durante la pandemia.

Cuando los proyectos no cumplen, los inversores a veces también pierden su elegibilidad para una tarjeta verde, que otorga a su titular el derecho a vivir y trabajar en los EE. UU. de forma permanente. Obtener una visa depende de la cantidad de trabajos que cree un proyecto. Si se queda sin dinero antes de crear suficientes puestos, es posible que los inversores no califiquen.

Los inversores no tienen a nadie que se preocupe por sus intereses, dicen abogados e investigadores. Las entidades llamadas centros regionales recolectan el dinero y lo canalizan hacia acuerdos inmobiliarios a cambio de honorarios, pero los abogados y los inversores inmobiliarios dicen que los centros suelen tener relaciones estrechas con los desarrolladores. No siempre informan sobre lo que pasa en el proyecto.

Durante la pandemia, algunos desarrolladores de hoteles han podido acumular más deuda en sus proyectos durante el año pasado para evitar una ejecución hipotecaria. Pero eso puede ser una mala noticia más adelante para los inversores EB-5, que normalmente solo recuperan su dinero si todos los demás prestamistas han pagado primero.

Ma, una residente de Beijing, dijo que obtuvo una hipoteca sobre su casa en 2014 para invertir US$500 mil en la empresa de equipos médicos Vertebral Technologies Inc. Su agente de inmigración dijo que el proyecto era seguro y prometió que recuperaría su dinero en cinco años, recordó.

Pero en 2017 se enteró de que la empresa se había topado con dificultades financieras. Ma dijo que quería demandar, pero su agente de inmigración y la compañía que reunió los fondos la desanimaron, diciéndole que perjudicaría las posibilidades de otros inversionistas de obtener una tarjeta verde. Ella todavía espera una tarjeta de residencia y que no cree que la obtenga.

Tampoco recuperó su dinero y finalmente se asoció con otros inversionistas para demandar a la compañía y a la entidad que reunió los fondos en febrero, alegando que su dinero fue malversado. El abogado que representa a la empresa se negó a comentar.

Los senadores Chuck Grassley (R., Iowa) y Patrick Leahy (D., Vt.) buscan proteger más a los inversores. Presentaron un proyecto de ley a principios de este año que renovaría el programa, pero también requeriría administradores de fondos independientes o auditorías anuales de los proyectos EB-5, y obligaría a los centros regionales a actualizar a los inversionistas sobre el estado de su dinero cada año, entre otros cambios. Pero los grupos de la industria y algunos legisladores se oponen a los cambios y no está claro si obtendrán la mayoría.

Incluso si se aprueban, los cambios llegarían demasiado tarde para algunos inversores. Ian Huang, un inmigrante de 25 años de China, dijo que su familia invirtió US$500 mil en un desarrollo hotelero cerca de Seattle en 2014.

Sus padres, que trabajan como gerentes en un banco y una empresa de telecomunicaciones, solicitaron un préstamo para obtener el dinero. El proyecto se quedó sin fondos y fue subastado el año pasado, eliminando la inversión de la familia Huang.

Los Huang y otros inversores demandaron por fraude e incumplimiento del deber fiduciario al desarrollador del hotel y a su nuevo propietario en diciembre pasado. Un abogado que representa al nuevo propietario dijo que el propietario no tenía “ningún papel en la solicitud o gestión de los ingresos de la inversión EB-5”.

Ian Huang al menos obtuvo su tarjeta verde y ahora vive en la ciudad de Nueva York, donde está solicitando trabajos de desarrollo de software. Dijo que se siente presionado para conseguir un trabajo bien remunerado para compensar el dinero perdido. Lamenta que sus padres hayan hecho la inversión. “No necesariamente tengo tantas ganas de quedarme en EE. UU”, expresó.

—Elisa Cho contribuyó a este artículo.

Con licencia de nuestro socio WSJ.

Este artículo fue traducido del inglés por Noris Argotte Soto para República Inmobiliaria.

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