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Covid-19 golpea al real estate neoyorkino más que la crisis del 2008 y el 11S

Redacción República Inmobiliaria

La crisis del covid-19 ha dado un golpe en el estómago al mercado inmobiliario de lujo de la ciudad de Nueva York, aplicando una presión a la baja a un ritmo que supera tanto la crisis financiera de 2008 como el período inmediato a los ataques terroristas del 11 de septiembre del 2001.

En el distrito de West Chelsea, un condominio boutique de alta gama, el recién construido Getty, redujo los precios de sus unidades restantes hasta en un 46%. Un apartamento de cuatro habitaciones y piso completo en el edificio pasó de US$19.5 millones a US$10.4 millones.

“A decir verdad, es necesario hacer algo drástico y dramático para llamar la atención”, dijo Ran Korolik, socio de Victor Group, desarrollador del proyecto. “No quería reducir los precios en un 15% o 20% y luego que alguien viniera y tratara de negociar otro 15% o 20%”.

La crisis llega en un momento en el que las ventas y los precios en el mercado del lujo ya estaban bajo presión. “No es como si la ciudad de Nueva York estuviera de repente en oferta. Nueva York ha estado a la venta durante los últimos 24 meses”, dijo Tal Alexander, un agente de lujo de Douglas Elliman. “Los vendedores que estén motivados y quieran hacer negocios deben agregar otra capa de descuento”.

Los números no tienen precedentes. Entre el 23 de marzo y el 16 de agosto, las ventas de viviendas en Manhattan bajaron un 56% año tras año, según UrbanDigs, un sitio de datos inmobiliarios. Para las propiedades con un precio de US$4 millones o más, las ventas bajaron un 67%.

Los nuevos listados se redujeron en un 21%, mientras que los nuevos listados con un precio de US$4 millones o más se redujeron en casi un 35%. Para las casas de lujo vendidas en el segundo trimestre, los precios también bajaron alrededor del 11%, según un informe de Douglas Elliman.

Esa desaceleración fue impulsada en gran parte por el estricto bloqueo de Nueva York durante la peor parte de la crisis de la ciudad. Con la prohibición de mostrar propiedades en persona, los agentes tenían que depender completamente de recorridos virtuales, la mayoría dijo que eran de valor limitado.

Las protestas y disturbios posteriores al asesinato de George Floyd también sacudieron la ciudad y resultaron en el embarque de tiendas, museos y restaurantes que ya habían sido cerrados debido al virus.

Elecciones presidenciales y descuentos

Sumado a la tormenta: los agentes inmobiliarios dijeron que las ventas de Manhattan inevitablemente disminuyen en un año de elecciones presidenciales, tal vez porque los compradores vacilan en medio de la incertidumbre.

Algunos agentes creen que los compradores de viviendas adinerados se han visto desanimados por los impuestos recientemente promulgados sobre las compras inmobiliarias de lujo.

Los llamados de la representante Alexandria Ocasio-Cortez y otros demócratas para abordar la crisis económica impulsada por la pandemia, imponiendo más impuestos a los multimillonarios que viven en el estado de Nueva York, solo han alimentado esas preocupaciones.

“Llamar a la gente ahora, podría ser como llamarlos después de shiva o después de un funeral”, dijo Korolik. “No sabes quién murió o cómo la gente se vio afectada por la situación. Quizás su cliente no cobró un salario este año”.

Incluso cuando la ciudad vuelve a despertar de lo que los neoyorquinos esperan que sea lo peor de la pandemia y las protestas se han calmado, los agentes dijeron que ha sido difícil sacar a los compradores al margen. Algunas de las pocas ofertas que se han realizado se han cerrado con importantes descuentos.

Después de meses de negociaciones y un ajuste de precios de último minuto relacionado con la pandemia, el financiero Michael Price vendió su casa adosada de casi 9 mil pies cuadrados en el Upper East Side por US$18.8 millones en julio, o un 51% de descuento sobre su precio inicial de US$38 millones (2016).

Una mansión de cinco pisos en Chelsea se vendió a principios de julio por US$14.9 millones, o un 41% de descuento sobre su precio de cotización original de US$36.8 millones en 2016, según muestran los registros.

Los agentes dijeron que los mayores descuentos se encuentran en nuevos complejos, donde los desarrolladores con mucho inventario necesitan mover el producto para cumplir con los plazos de pago del préstamo. “Cualquiera que comenzó a construir después de 2016 en Manhattan tendrá la suerte de sacar la mayor parte de su capital”, dijo Korolik.

Mejor situación

En el otro extremo, los vendedores con casas listas para mudarse, particularmente aquellos con espacio al aire libre y oficinas en casa, están en la mejor posición para encontrar compradores, dijo Scott Harris de Brown Harris Stevens.

Yuval David, actor, presentador de televisión y cineasta, dijo que puso a la venta su condominio de dos habitaciones en el moderno distrito NoMad de Manhattan por US$3.8 millones a principios de este mes. “No creo que pueda obtener una ganancia masiva, pero creo que podré alcanzar el punto de equilibrio”, dijo.

David señaló que su apartamento moderno tiene un pequeño espacio de oficina que usa como estudio de producción. El segundo dormitorio también tiene un rincón de oficina con vistas al norte y al este de la Quinta Avenida. “La gente ahora está buscando ese tipo de entorno de trabajo y vida, por lo que los apartamentos como el mío están recibiendo más interés”, dijo.

Terrence Oved, un abogado de bienes raíces de Nueva York, valoró su penthouse triplex Sutton Place de casi 3 mil pies cuadrados con una gran terraza privada en la azotea por US$5.9 millones el 1 de agosto. Pagó US$5.5 millones en 2013 e invirtió aproximadamente US$1 millón para personalizarlo y actualizarlo.

Oved dijo que tiene la esperanza de que los compradores de la era covid-19 busquen un espacio al aire libre, un producto único y un edificio más pequeño como el suyo con solo un puñado de unidades, para que no tengan que caminar por vestíbulos abarrotados o interactuar con vecinos. “Muchos buscarán alejarse de los grandes edificios monolíticos con cientos de apartamentos similares, para cambiarse a edificios boutique únicos”.

Alexander dijo que cerró varios acuerdos, incluida la venta de un ático en el 56 de Cooper Square en el centro, por solo un 5% de descuento sobre el último precio de venta de US$9.9 millones. Uno de sus compradores incluso se enfrentó a una guerra de ofertas por una propiedad con un precio de US$9.5 millones en 30 Park Place en el bajo Manhattan.

Beth Fisher, una nueva ejecutiva de marketing de desarrollo en Corcoran Sunshine, también dijo que su equipo ha vendido tres áticos en Park Loggia, un nuevo condominio de desarrollo cerca de Columbus Circle, desde las órdenes de cuarentena en marzo.

Alquiler con opción de compra

El desarrollador Jordan Brill, de Magnum Real Estate Group, dijo que su empresa está teniendo cierto éxito en dos de sus nuevos edificios de condominios con programas de alquiler con opción a compra que permiten a los posibles compradores vivir en los proyectos hasta un año antes de comprometerse con una compra.

Con tanta incertidumbre sobre cuándo o si se abrirán las escuelas y oficinas, y el cronograma de una posible vacuna contra el coronavirus, el programa ofrece flexibilidad para las familias y les da la oportunidad de ver cómo cambia el mercado en los próximos 12 meses.

Brill dijo que ha hecho más de 30 acuerdos de alquiler con opción a compra en los dos proyectos de su empresa, 100 Barclay Street cerca del World Trade Center y 196 Orchard Street en el Lower East Side, desde que lanzó el programa en diciembre, con él la mayoría desde que comenzó la pandemia.

Los compradores obtienen un crédito de alquiler del 75% para una posible compra durante los primeros seis meses de su contrato de arrendamiento y el 50% a partir de entonces.

Sin embargo, en general, en la medida en que hay acuerdos, tienden a estar en el rango de mercado de US$1 millón a US$3 millones, dijo el abogado Pierre Debbas de Romer Debbas. Los compradores de este rango suelen financiar compras y pueden verse motivados por tasas de interés ultrabajas.

El gerente de proyectos de viviendas asequibles de 34 años, Hank Minskoff, dijo que él y su prometida, que actualmente viven en el vecindario South Williamsburg de Brooklyn, querían aprovechar el entorno de tasas de interés ultrabajas para comprar en el “edificio de sus sueños”. La pandemia, y las tasas de interés que la acompañan, “finalmente hicieron de este edificio en particular una posibilidad”, dijo.

Fuente: The Wall Street Journal©,  uso exclusivo para República Inmobiliaria.

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