¿Deberías agregar bienes raíces a tu cartera de jubilación?

Ya sea que se trate de una propiedad física o una inversión en un fideicomiso de inversión en bienes raíces o un fondo mutuo, muchos profesionales de la planificación financiera dicen que los bienes raíces que generan ingresos son una parte esencial de una cartera de jubilación con buen desempeño. 

Sin embargo, mientras que el 75% de los jubilados tiene su dinero estacionado en cuentas bancarias o CD, solo el 12% posee bienes raíces que no sean su residencia principal para inversión, según una encuesta realizada por el Centro de Estudios de Jubilación Transamerica entre noviembre de 2020 y diciembre de 2020.

«En nuestra investigación, encontramos que las carteras que tienen una combinación de acciones, bonos y bienes raíces superan a otras carteras«, dijo Ken. H. Johnson, economista inmobiliario de la Florida Atlantic University. «Usted obtiene un mejor perfil de riesgo/rendimiento al ser propietario de una propiedad inmobiliaria».

Johnson dijo que la «combinación óptima» en una cartera es 50% de bienes raíces, 30% de acciones y 20% de bonos. Esta fórmula, dijo, se consideraría suficientemente diversificada para brindar estabilidad en la jubilación. El componente de bienes raíces puede incluir su vivienda personal, propiedad de inversión o una combinación de ambos.

Pero, ¿qué tipo de bienes raíces? ¿Y debería invertir directamente en activos duros que generen ingresos, como propiedades de alquiler residenciales o propiedades comerciales, o realizar inversiones más pasivas, como un REIT, comprando acciones que cotizan en bolsa o invirtiendo en un fondo mutuo?

¿En qué invertir?

Joe Pelayo, un corredor de bienes raíces comerciales en Fort Lauderdale que trabaja con inversionistas individuales, recomienda propiedades de depósito a sus clientes que buscan invertir para la jubilación porque generalmente requieren poca administración activa.

De manera similar, los edificios de oficinas médicas también tienen inquilinos a largo plazo y, a menudo, tienen arrendamientos netos triples, dijo, donde los inquilinos pagan los gastos y asumen las responsabilidades de administración del edificio. La inversión residencial requiere más trabajo.

“Cuando inviertes en una propiedad residencial, debes tener algunas habilidades de administración”, dijo Pelayo. «Pero con las propiedades comerciales, los contratos de arrendamiento son largos, de cinco a 10 años, por lo que no tiene que estar persiguiendo a un nuevo inquilino cada uno o dos años».

A pesar de los desafíos, muchos jubilados invierten en propiedades residenciales, como viviendas unifamiliares de alquiler.

Construir para alquilar

Jim Cheeks ha sido un constructor en Atlanta durante unos 20 años y siempre vendió lo que construyó. Pero hace unos cinco años, se dio cuenta de que no estaba creando riqueza de jubilación a largo plazo de esa manera.

Entonces, Cheeks, de 53 años, ahora retiene alrededor del 25% de lo que construye como propiedad de alquiler. Su objetivo es tener una cartera de propiedades generadoras de ingresos cuando se jubile.

Esa cartera actualmente consta de ocho casas que alquila, pero dentro de un año espera tener 29. Sus inversiones varían, pero una propiedad típica, que incluye tres unidades, un dúplex y una vivienda accesoria, arroja alrededor de US US$8.000 al mes en ingresos por alquiler, lo cual dijo que produce un rendimiento «mejor que el promedio» de su inversión.

Una de las propiedades de inversión de Jim Cheeks, un dúplex con una unidad de vivienda accesoria.

«Las personas necesitan tener un lugar para vivir»

A los 28 años, Josh Pankratz tiene la misma estrategia de inversión que el señor Cheeks.

Pankratz, un representante de ventas médicas de Mississippi, compró su primera propiedad de inversión en 2018 y actualmente es dueño de dos casas de tres dormitorios y dos baños que alquila. Cada uno proporciona ingresos por alquiler de aproximadamente US$1.500 al mes.

«No quería que mi dinero en una cuenta bancaria se estancara y no creciera», dijo. «Tengo un 401 (k) y un Roth IRA, pero los bienes raíces diversifican su riesgo, ya que las personas necesitan tener un lugar para vivir, incluso en tiempos de crisis. Y no solo proporciona flujo de efectivo, sino que es un activo que se aprecia». 

Las bienes raíces no aplican para todos los jubilados

Pero los bienes raíces no son una inversión para todos los jubilados. Los alquileres unifamiliares, por ejemplo, requieren una gestión activa.

¿Y qué jubilado quiere que lo despierte en medio de la noche un inquilino que lo llame para decirle que tiene una fuga en el inodoro?

Una casa de tres dormitorios y dos baños en Memphis propiedad de Josh Pankratz. Se alquila por US$1.500 al mes. Foto: JOSH PANKRATZ

Esa molestia se puede evitar contratando a un administrador de la propiedad. Generalmente, cuesta el alquiler del primer mes más el 10% del alquiler de cada mes a partir de entonces.

Hacerlo recorta el rendimiento de la propiedad, sin duda, pero muchos inversores consideran que el costo, que varía según el mercado, vale la pena. Especialmente porque la empresa gestora también encontrará y examinará a los futuros inquilinos.

Aquí hay algunas cosas que debe considerar si está pensando en agregar bienes raíces que generen ingresos a su cartera de jubilación.

Mercados inmobiliarios secundarios y menos costosos

Puede ser tentador comprar propiedades de inversión cerca de casa para poder vigilarlas de cerca. Pero, dependiendo de dónde vivas, las propiedades inmobiliarias pueden ser tan caras que los rendimientos son bajos.

Pelayo dijo que los inversionistas de Nueva York, Chicago y California están acudiendo en masa al sur de la Florida y están haciendo subir los precios y bajar los rendimientos. Recomienda buscar en mercados menos costosos para maximizar los retornos.

Jacqueline Ready, agente de Berkshire Hathaway HomeServices Panoramic Properties, dijo que frecuentemente trabaja con inversionistas de otros estados que buscan propiedades para sus carteras de jubilación.

“Pueden tomar su cartera en Arizona, liquidarla y comprar dos o tres veces más propiedades en el sur de Mississippi”, dijo. «Su dinero se expande mucho más en los mercados más pequeños, y no solo en la propiedad en sí, sino en mantenimiento, mejoras y tarifas de administración».

Diversificar: tipo de producto y área geográfica

«Una cartera diversificada tendrá un viaje más suave a través de los altibajos que ocurren durante el ciclo económico», dijo Michael Silver, un planificador financiero certificado en Boca Ratón, Florida.

«Si inviertes en todas las clases de activos: acciones, bonos, activos y efectivo o equivalentes de efectivo, algunos de ellos se moverán en zig, mientras que otros se moverán en zag. Obtendrás un rendimiento más consistente, estable y predecible con el tiempo«, señaló.

Los inversores también deberían diversificarse geográficamente y no concentrar activos en un mercado único. “Los bienes raíces comerciales pueden ser riesgosos, especialmente si se busca en una sola área geográfica”, dijo Jamie Hopkins, director gerente de soluciones patrimoniales de Carson Group, una firma nacional de asesoría y gestión patrimonial.

Aprende la jerga

Si bien los inversores siempre deben confiar en que los profesionales revisen sus acuerdos con anticipación, incluidos abogados y contadores, que pueden revisar los números y confirmar que el rendimiento es lo que se promociona, deben darse cuenta de que los bienes raíces comerciales se tratan de números.

Y, para comprender los números, se necesita conocer la jerga, así que repase las fórmulas para NOI (ingreso operativo neto), tasas de capitalización y otros términos financieros aplicables.

Con licencia de nuestro socio WSJ.
Este artículo fue traducido del inglés por Noris Argotte Soto para República Inmobiliaria.

También puedes leer estos artículos exclusivos de WSJ:

¿Es una venta secreta la mejor manera de vender su casa?

La recaudación de fondos de Proptech se dispara a niveles récord en 2021

Cuántos minutos trabajan los mejores atletas del mundo para pagar una casa tradicional

 

Suscríbete a nuestro Newsletter