Dos apartamentos que se convierten en uno: no es fácil pero lo vale

Si buscas un apartamento más grande debido a una familia en crecimiento o la necesidad de más espacio, pero te encanta tu edificio y no quieres mudarte, aquí tiene una solución: compra la unidad de al lado y combina los dos apartamentos.

Eso es lo que hizo Praneet Gill, directora de estrategia de una startup tecnológica, y su esposo. La pareja vivía en un apartamento del tercer piso con sus dos hijos en un edificio de la época antes de la guerra y que amaban en el Upper West Side de Manhattan.

Cuando dos unidades contiguas estuvieron disponibles en el sexto piso, compraron ambas, pagaron unos US$3,3 millones por un apartamento de un dormitorio y un baño y un “clásico seis”. Este último consta de una sala de estar, comedor, cocina, dos dormitorios y cuarto de servicio con su propio baño.

Después de una renovación que duró dos años y costó US$2 millones completarla, justo antes de la pandemia, Gill creó un apartamento de cinco dormitorios y cinco baños con una amplia cocina abierta y aire acondicionado central.

Praneet Gill en el comedor de su casa de cinco habitaciones en el Upper West Side de Manhattan. Foto: Bryan Banducci/ WSJ

“Queríamos que el apartamento fuera nuestro y reflejara lo que nos gusta”, dijo. “Lo mantuvimos en el estilo del edificio de antes de la guerra, por lo que mantuvimos su espíritu, pero todo es moderno y nuevo”.

Un proceso complicado

Combinar apartamentos es un proceso complicado. Gill, por ejemplo, requirió la aprobación de tres entidades diferentes. Su junta cooperativa, el Departamento de Edificios de la ciudad, y dado que el edificio está en un distrito histórico, también de la Comisión de Preservación de Monumentos Históricos.

Quienes esperan comprar varios apartamentos y combinarlos en un edificio en el que no residen pueden tener dificultades, según Margery N. Weinstein, abogada inmobiliaria.

“Las juntas son bastante reacias para revisar, mucho menos dar el visto bueno, a una combinación propuesta antes de aprobar al comprador y hacer que cierre las unidades”, dijo. “Se corre el riesgo de que la junta llegue a la conclusión de que no permitirá los cambios estructurales”.

Por su parte, el propietario actual de un apartamento que planea comprar una unidad adyacente y combinarlos puede encontrar el proceso un poco más fácil.

“Ya estás en el edificio y conoces a gente en la junta”, dijo Weinstein. “Puede pasar un boceto informal para tener una idea general de que la combinación estructural es sólida y puede ser aceptable para la junta antes de la compra“.

El exterior de 505 West End Ave., donde Praneet Gill combinó dos unidades cooperativas. Foto: Bryan Banducci/ WSJ

De cualquier manera, contratar expertos que tengan experiencia en la combinación de unidades es clave. Como mínimo, necesitará un arquitecto, diseñador y abogado para superar el proceso burocrático.

Modificaciones antes de construir

Las cooperativas no son el único tipo de unidades multifamiliares que se pueden combinar; los condominios también se pueden unir, ya sea de nueva construcción o unidades existentes.

Dan Teixeira, un director de ventas del Four Seasons Hotel & Private Residences Fort Lauderdale, trabajó con un comprador que pagó por un dúplex de tres habitaciones, el cual quiere combinar con un condominio adyacente de 185,8 metros cuadrados.

El resultado será una residencia frente al mar con cinco dormitorios y seis baños. El comprador planea cerrar cada unidad y luego combinarlas.

Teixeira señala que comprar muy temprano en el proceso de desarrollo, podría permitir combinar unidades antes de la construcción. “Solo se modifican los planes de construcción y obteniendo nuevos permisos”.

¿Qué considerar si planeas combinar dos apartamentos?

Anaya Clemminck, 7, hija de Praneet Gill, en su sala de juegos. Foto: Bryan Banducci/WSJ

Aquí hay algunas cosas que debes tener en cuenta si consideras combinar apartamentos cooperativos o unidades de condominio:

Debe estar preparado para la burocracia

Si aún no posees un espacio en el edificio, tendrás que firmar un contrato con dos vendedores diferentes y coordinar los cierres.

Se requiere la aprobación de la junta, lo que puede ser difícil, y necesitarás un arquitecto experimentado desde el principio para que le aconseje si su visión es factible.

Luego está la interrupción de una renovación. El proyecto de Gill tomó dos años, y su familia vivió en los apartamentos hacia el final del proceso de construcción, momento en el cual no tenía un baño en pleno funcionamiento, ni cocina donde preparar comida para sus hijos.

Calcular las finanzas

Melissa Cohn, banquera hipotecaria ejecutiva en Nueva York, dijo que el financiamiento de la combinación de dos o más apartamentos, generalmente se realiza de dos maneras:

Si ya se posee una unidad y se tiene suficiente capital, se puede refinanciar el espacio actual para cubrir el costo del segundo apartamento.

Alternativamente, un prestamista puede financiar las dos unidades juntas, ya sea agregando el valor de ambas unidades tal cual o considerando el valor futuro de las unidades combinadas y financiando un porcentaje de ese número.

De cualquier manera, es recomendable esperar que el banco mantenga un depósito en garantía por el costo de remover la segunda cocina (la remoción es requerida por ley, con algunas excepciones).

El depósito en garantía, que varía, pero generalmente no es menos de US$10.000, se reembolsa una vez que se completa el trabajo, dijo Cohn.

Puede ser una mala idea

Se puede negar una combinación si la integridad estructural del edificio se ve afectada, las renovaciones serán perjudiciales para otros residentes o si su diseño requiere una configuración llamada “húmedo sobre seco”, como una cocina o un baño sobre un dormitorio debajo.

Esto es particularmente cierto con las renovaciones propuestas que penetran la losa de hormigón existente entre las unidades para crear un dúplex. “Puede imaginarse el apartamento de una manera que simplemente no se puede hacer debido a la estructura del edificio”, dijo Weinstein.

Pero una combinación exitosa implica más que solo integridad estructural, también debe tener sentido desde el punto de vista del diseño.

Rudy Duemichen, director ejecutivo de una empresa de distribución, ya pasó por la combinación exitosa de apartamentos tipo estudio y de dos habitaciones. Ahora, es dueño de una unidad de dos dormitorios en la Quinta Avenida en Greenwich Village que espera combinar con un apartamento contiguo de un dormitorio.

Tengo un apartamento que tiene forma de L y mira hacia atrás, con una sola ventana en la Quinta Avenida. Y entonces tengo este apartamento junto a mí, que completa un cuadrado“, dijo.

“No compras todos los apartamentos contiguos, pero este tiene un valor agregado increíble porque todas las ventanas están en la Quinta Avenida, por lo que supera los aspectos negativos de mi vivienda actual. No quieres terminar con una forma extraña o un flujo extraño, pero logra convertirlo en un cuadrado, es genial”.

Con licencia de nuestro socio WSJ.

Este artículo fue traducido del inglés por Noris Argotte Soto para República Inmobiliaria.

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