Los edificios de oficinas infrautilizados cobran nueva vida como apartamentos de lujo

Hace algunos años, el Park Center de dos torres en este suburbio de Washington, D.C., era otro complejo de oficinas grisáceo. Un edificio estaba vacío en un tercio, mientras que el inquilino más grande se preparaba para dejar el otro.

Hoy, la propiedad ha cobrado una nueva vida como edificios de apartamentos de lujo. Las 435 unidades residenciales están rodeadas de cabañas privadas para reuniones pequeñas, parrillas, un campo de bochas y esculturas contemporáneas.

“Este es un cerezo steampunk”, dijo Liz Godesky, vicepresidenta sénior del desarrollador del proyecto, Lowe Enterprises Inc., señalando una obra de arte que su grupo encargó para las propiedades.

Los apartamentos Park y Ford, como ahora se llama el complejo, son uno de los 151 edificios de oficinas, hoteles u otras propiedades comerciales que se convirtieron en apartamentos en los EE. UU. durante 2021, según datos de Yardi Matrix, una firma de datos de bienes raíces.

Con la escasez de viviendas multifamiliares y los alquileres alcanzando niveles récord, estos desarrollos plantean la posibilidad de que el excedente de edificios de oficinas obsoletos del país podría estar maduro para la conversión de apartamentos.

Hasta hace poco, los desarrolladores buscaron principalmente convertir torres de oficinas de principios a mediados del siglo XX ubicadas en distritos del centro, propiedades que tienden a tener dimensiones relativamente compactas que las hacen ideales para apartamentos. Pero muchos edificios de oficinas vacíos se parecen más al Park and Ford.

Son más nuevos, más voluminosos y, a menudo, se encuentran en algún lugar fuera de la interestatal.

Candidatos a reconversión residencial

A nivel nacional (EE. UU.), hay casi 1.000 edificios de oficinas relativamente nuevos que los desarrolladores podrían considerar candidatos para la conversión residencial: propiedades construidas desde 1980, que miden más de 100.000 pies cuadrados y que están al menos un 50 % desocupadas, según datos de CoStar Group.

Lowe y su socio USAA Real Estate adquirieron las dos torres de oficinas de la década de 1980 en 2017, en un área donde el mercado de oficinas ya se estaba debilitando.

Varios factores trabajaron a favor de los desarrolladores. Los pisos de las torres medían alrededor de 80 pies de profundidad, menos profundos que otros edificios de oficinas de la misma época y más adecuados para la conversión residencial. Los pisos más grandes dejan demasiado espacio en el medio del edificio o dejan las habitaciones interiores lejos de la luz natural.

Los pagos de alquiler de los inquilinos restantes de la oficina también significaron que los propietarios tenían dinero en efectivo para gastar en reubicarlos. Al lado, otro gran edificio de oficinas ya se había convertido en apartamentos, lo que proporcionaba una prueba del concepto.

Luego, los constructores comenzaron a convertir estos monótonos edificios de oficinas, en lugar de un sitio donde querer vivir. Agregaron ventanas operables y detalles en azul y naranja a la fachada y construyeron un elegante vestíbulo de vidrio y acero.

Anclaron los balcones nuevos directamente en el piso existente, en un esfuerzo por hacer que pareciera que habían estado allí todo el tiempo, en lugar del método más simple y económico de colgarlos de las barras de suspensión.

“Todas esas cosas agregan textura al edificio y definitivamente lo hacen parecer residencial”, dijo Mark Rivers, vicepresidente ejecutivo de Lowe.

Desafíos para reconvertir edificios

Aún así, los desarrolladores de proyectos de conversión enfrentan desafíos que no se encuentran en la nueva construcción. En Park y Ford, el concreto dañado, el moho y el asbesto retrasaron la construcción y agregaron millones de dólares en costos para resolver.

Las regulaciones de zonificación, los diseños no convencionales y los presupuestos de construcción impredecibles también pueden hacer que muchos edificios sean malos candidatos para la reutilización, dijo Valerie Campbell, abogada de uso de suelo de la firma Kramer Levin.

“En cierto punto, si el costo de modificar un edificio comienza a acercarse a una nueva construcción, es posible que realmente no tenga ningún sentido”, dijo.

Y a pesar de la falta de viviendas asequibles, la mayoría de las conversiones de oficinas se construyen como apartamentos a precio de mercado para la generación del milenio de clase profesional para que la economía funcione para los desarrolladores.

“El costo de la rehabilitación puede llevar a que solo se brinde la tarifa del mercado”, dijo David Downey, presidente de la Asociación Internacional del Centro.

La organización empresarial presiona para obtener subsidios federales para conversiones que incluyan viviendas asequibles.

El espacio alrededor de la propiedad tiene cabañas privadas para pequeñas reuniones, estaciones de nebulización y una terraza para tomar el sol. FOTO: JOHN NOLAN/LOWE

«Las comodidades son una locura»

En Park and Ford, que tiene 10 unidades asequibles, o alrededor del 2 % del total, los apartamentos tenían que encajar en un edificio con una forma muy diferente a cualquier propiedad residencial especialmente diseñada.

Por ejemplo, en algunas unidades, la distancia entre la puerta del apartamento y la ventana exterior significa que las salas de estar o los dormitorios pueden estar orientados hacia una sala de estar interior en lugar de hacia el exterior.

Los desarrolladores abastecieron el piso inferior lleno de comodidades. Agregaron un spa para mascotas, un gimnasio y una sala de yoga, una sala de paquetes con almacenamiento refrigerado, un simulador multideportivo para juegos como béisbol y golf, un comedor privado y un espacio de oficina de trabajo conjunto.

El Park y Ford comenzaron a arrendarse en el otoño. Los desarrolladores esperan llenarlo para el verano. No podrían haber llegado al mercado en mejor momento.

Las unidades en las oficinas convertidas tienden a ser más grandes que en los edificios de apartamentos convencionales debido a sus grandes dimensiones. FOTO: JOHN NOLAN/LOWE

Los alquileres solicitados por área aumentó en dos dígitos durante el año pasado. La unidad más pequeña de un dormitorio en la propiedad se alquila por más de US$1.700 al mes. Las unidades grandes de dos dormitorios cuestan hasta US$3.200. Los desarrolladores están ofreciendo un mes gratis.

Ese precio le sonó bien a Clara Chapoton, de 27 años. Ella vivía en el edificio de oficinas reconvertido al lado cuando recibió la notificación de un gran aumento de la renta. Encontró una tarifa mejor en el Park and Ford.

“Siento que las comodidades aquí son una locura”, dijo Chapoton. Ella y su perro Rocket, planean hacer un uso regular del parque privado para perros que los desarrolladores están construyendo al otro lado de la calle.

Con licencia de nuestro socio WSJ.
Este artículo fue traducido del inglés por Noris Argotte Soto para República Inmobiliaria.

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