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Eduardo Escobar: “Es el inicio de una nueva era en las inversiones inmobiliarias”

Braulio Palacios

Adquirir una Cuota de Particpación Inmobiliaria (CPI) en co-propiedad permite invertir en un inmueble sin comprarlo al 100%. Este es un nuevo modelo en las inversiones inmobiliarias de Guatemala. Eduardo Escobar, director comercial de Expande, explica cómo varias personas pueden ser dueños y co-propietarios de un proyecto inmobiliario y recibir rentas en proporción a la inversión que realicen, junto al resto de inversionistas.

¿Cómo funciona el modelo de inversión fraccionada?

– Expande es un modelo de inversión en el que se pueden comprar fracciones de inmuebles junto con otras personas y generar rentas de por vida, con mejores rendimientos. ¿Con base a qué decimos esto? Sabemos que los bienes inmuebles siempre han sido la mejor inversión para crear, crecer y proteger el patrimonio de las personas. Esto, acompañado de buena administración de las propiedades es indispensable para generar renta y plusvalía.

Normalmente no todas las personas tienen acceso a tipos de inversión inmobiliaria por los altos montos que se requieren para adquirir un inmueble. Expande lo que persigue es una democratización y acceso a ciertos tipos de activos inmobiliarios que, a través de pequeñas inversiones, permite a varias personas ser dueños de un inmueble sin comprarlo al 100%. De esta forma, la renta se divide entre todos proporcionalmente al monto de la inversión. La ventaja es que los dueños no se tienen que preocupar por la administración u ocupación de los inmuebles. Expande se encarga de la administración, gestiones legales, fiscales y administrativas.

En EE. UU. y México es muy conocido este modelo. En Guatemala es nuevo, ¿cómo le ha ido a este modelo de inversión?

– En otros países por sus legislaciones tienen la ventaja de que han evolucionado los diferentes tipos de modelos de inversiones inmobiliarias. En EE. UU. ha sucedido, desde hace décadas, a través de la Bolsa (de Valores) o Real Estate Investment Trust (REITs). En México se conocen como FIBRAS (Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria en Bienes Raíces). Las FIBRAS también se pueden encontrar en Costa Rica, Colombia y Brasil.

En Europa, con economías más desarrolladas, también hay vehículos más accesibles como el crowdfunding inmobiliario. En Guatemala, nosotros somos el primer modelo de inversión fraccionada inmobiliaria. Lo estamos haciendo por medio de co propiedad inmobiliaria. Estamos recientemente lanzando la iniciativa y el modelo de inversión y esperamos que la recepción del mercado sea interesante por la asequibilidad en los tickets y la forma de pago.

¿Por qué creen que funcionaría en el mercado guatemalteco inmobiliario este modelo?

– Cuando se estudia la composición social de todas las economías es muy fácil entender que la clase media trabajadora, que es la gran mayoría en Guatemala, es en donde no existen oportunidades de acceso a este tipo de inversión. Lo que tienen las personas es su salario como fuente de ingreso o un emprendimiento. Descarta implícitamente poder participar del mercado inmobiliario porque piensa que un ticket inmobiliario está por encima de los US$100 mil.

Sin embargo, cuando se crean productos, como este, hay una opción. Por ejemplo, un local comercial, que cuesta US$1 millón, y tiene un buen cliente, como un supermercado nacional con un contrato a largo plazo, pues bueno, suena bonita la idea de ser el dueño de un local de US$1 millón y gozar de su renta. Pero ese monto es inaccesible para la mayoría de la gente. Pero si tomamos ese inmueble y los partimos en 100 fracciones o Cuota de Participación Inmobiliaria (CPI), cada uno tiene un valor de US$10 mil.

Si yo compro una fracción de ese número, recibo rentas de manera proporcional a la inversión, junto con los otros inversionistas. Todos son co-propietarios. Este modelo funcionaría por la accesibilidad. El ticket es una inversión accesible para la mayoría de los guatemaltecos. Permite invertir y generar patrimonio, y empezar a construir futuro.

“El modelo de inversión fraccionada funciona porque el ticket es una inversión accesible para la mayoría de los guatemaltecos”

Entiendo que manejan dos tipos de aportes y cada uno con su utilidad, ¿correcto?

– Existe una forma de invertir que es siempre en fracciones. En un caso que ya tenemos (desarrollo comercial Vilaflor)  hablamos de US$30 y US$70 mil, cada de las cifras con hasta siete fracciones. Pero existe dos formas de adquirir una CPI. La forma A es financiada, exactamente lo mismo que un inmueble. Durante los 24 meses de construcción del proyecto se aporta una cuota mensual (cerca de US$375) para completar el enganche. Al terminar, una vez construida la propiedad, Expande ayuda al inversionista (dueño) para que el saldo de su co-propiedad la pueda adquirir con un préstamo bancario a siete años, de manera tal que ya puede empieza a recibir rentas del inmueble y a la vez aportar al banco. Cuando se hace esa matemática hablamos de unos US$350.

La forma B es comprar la fracción del inmueble de contado, ahí como todos los bienes inmuebles, a mayor volumen y mejor forma de pago de la co-propiedad, obtengo ciertos descuentos. Lo que me dejaría mis rendimientos desde un 7% hasta un 12%, según el monto y forma de pago.

Todo producto nuevo que salió en 2020 coincidió con el covid-19, ¿cómo explica el caso de Expande y su relación con la pandemia?

– Nosotros lo vemos como: “grandes crisis, grandes oportunidades”. En este caso, el covid-19 vino a ratificar y acelerar una de las tantas justificaciones que tenemos nosotros: nuestra invitación al perfil del inversionista que actualmente no tiene acceso a la oportunidad de invertir en bienes inmuebles por los montos, que tiene una fuente primaria de ingresos y ahora quiere diversificar. O también que tienen su dinero “debajo del colchón” produciendo nada o muy poco.

Con una situación como la del covid-19, todos entramos en cierto estrés, que cuando dependemos de nuestro trabajo y una única fuente de ingresos, hay mucha incertidumbre del futuro. Esto viene a despertar la conciencia de que no se puede depender de una fuente de ingresos y ahora se tiene una oportunidad de inversión fraccionada más acorde a cada caso, incluso pagando en cuotas. El sumarse a una comunidad de inversionistas permite obtener los mismos beneficios de un inmueble, como si se fuera el dueño completo del mismo.

Nosotros lo vemos como una oportunidad, y ahora que salimos de nuevo al mercado, como el resto de los proyectos, encontramos un mar de oportunidades que van a ayudar a que el inversionista guatemalteco vea como una oportunidad este modelo de inversión.

Entiendo que ahora entienden un proyecto bajo este modelo, ¿cuáles son las principales inquietudes que le llegan de los potenciales inversionistas?

– Las preguntas frecuentes son sobre el precio del ticket, que empieza desde US$30 mil. Si bien nuestra base de CPI es de US$10 mil, en el caso de Vilaflor, el monto mínimo es de tres CPI (US$30 mil), si es financiado. Si es al contado, son US$26 mil 250. Esa es una de las primeras preguntas, pero sobre todo si se puede comprar financiado, y si se puede a cuotas (desde US$235 mensuales).

Segundo, las diferencias del riesgo de invertir en un negocio propio y los bienes inmuebles. Los bienes inmuebles siempre están asociados a mayor tangibilidad y tranquilidad, les respondemos.

También otra pregunta frecuente son las diferencias entre los rendimientos de otras inversiones (apartamentos, oficinas, bodegas). Vilaflor por ser un modelo comercial lógicamente los rendimientos son más atractivos y sobre todo no tienen que lidiar con la administración del inmueble. Eso se lo queda Expande. Esa inversión pasiva es otra de las inquietudes frecuentes y la respuesta resulta siendo atractiva.

Por último, cómo está la certeza y seguridad en el tema de las inversiones. Además, que la inversión está respaldada por los bienes inmuebles, el modelo implica que toda la administración de las rentas será a través de un fideicomiso. Los fondos (rentas) que se reciben de los clientes (inquilinos) – sin olvidar los costos de mantenimiento, IUSI, etc.-, luego se dan la vuelta y se distribuyen de manera proporcional entre todos los co-propietarios.

¿Cuáles son los bienes de este modelo comparado con los modelos tradicionales?

– El primero serían los montos de inversión. Son asequibles, seguras y rentables. Lo segundo es que los guatemaltecos tienen acceso a ser dueños y co-propietarios de un proyecto inmobiliario. El tercero es que versus otros tipos de inversiones inmobiliarias resulta más atractivo por los rendimientos que van entre el 7% y 12% (anual).

En cuarto lugar, de una manera relativamente sencilla puedo generar ingresos para toda la vida, por ser rentas, de una manera pasiva porque la administración está en manos de un tercero (Expande). Una última sería que está la oportunidad de reinvertir y multiplicar las ganancias.

“El modelo de inversión fraccionada implica que toda la administración de las rentas será a través de un fideicomiso”

Ya en una etapa post pandemia, ¿cree que se está en el momento donde el inversionista se siente cómodo para ver opciones de inversión?

El mejor momento para invertir en uno, en la familia, siempre ha sido en cinco o 10 años en el pasado. Y después de eso, siempre vamos tarde, pero con el tema del covid-19 el mejor momento, es ya. Nosotros le decimos a quienes nos van a comprar es que, sí ya tiene asegurado el bienestar y las cosas básicas del hogar (comida, salud, colegiaturas), entonces es momento de tomar la responsabilidad de su futuro.

Es decir, si viene otra crisis mundial entre 10 o 15 años, en ese momento, diga que la mejor oportunidad que se tuvo para invertir fue hace 10 o 15 años atrás, cuando invirtió en un bien inmueble y tuvo la opción de inversión fraccionada que en su momento le quedó como anillo al dedo. Y que entonces, ya goza del beneficio de esa inversión.

¿Cómo ve el futuro de las inversiones fraccionadas en el sector inmobiliario guatemalteco?

En Guatemala, si hablamos de algo futuro, ese futuro ya llegó con este modelo de inversión. Si bien llegó hace décadas en países desarrollados, en países latinoamericanos como Guatemala, algunas tardan en llegar. Entre la visión de los empresarios y la forma ‘tradicional’ de hacer negocios, y ante las nuevas generaciones, acceso a tecnología y formas nuevas formas de pensar de la nueva fuerza labora, cada vez será más frecuente este tipo de inversiones fraccionadas. Más que un futuro, ya es el inicio de nueva era en las inversiones inmobiliarias.

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