La crisis de Evergrande, una advertencia sobre el mercado inmobiliario chino

El próximo día 29 el gigante chino tiene otro plazo pendiente para abonar, de US$47,5 millones.
Vista de la bandera china junto a la sede de la constructora Evergrande en Shanghai, en una imagen del pasado jueves. Foto: EFE/ Alex Plavevski

La crisis de Evergrande, que el jueves pasado debía abonar un pago de US$84 millones en intereses sobre el que todavía no se ha pronunciado, tendrá consecuencias limitadas. Sin embargo, supone una advertencia sobre el estado del mercado inmobiliario chino, según analistas consultados por Efe.

La firma arrastra un pasivo total de más de US$300.000 millones, de los cuales US$37.000 millones corresponden a préstamos por devolver antes del final del primer semestre de 2022.

Con todo, no se considerará que la empresa incurrió en su primer impago hasta que no pasen 30 días consecutivos desde la fecha de vencimiento, aunque el próximo día 29 tiene otro plazo pendiente para abonar, de US$47,5 millones.

¿Cómo se llegó a este punto?

El sector inmobiliario chino comenzó a sobrecalentarse a finales de 1990, cuando los reguladores de entonces dieron la mano a promotoras ávidas por aprovechar el ‘boom’ del ladrillo chino.

Entre ellas, Evergrande, fundada en 1996, y sobre la que ahora se teme que acabe suspendiendo pagos. Eso es algo que, según la consultora británica Capital Economics, no sucederá. “El Banco Central chino intervendría para evitar un efecto dominó”, asegura.

Muchos de los problemas que afronta Evergrande, apunta la firma, provienen de las últimas regulaciones impuestas al sector para controlar su expansión desmedida. Las autoridades chinas obligaron a reducir pasivos y a ofrecer descuentos cada vez mayores para mantener la liquidez.

“Estimamos que Evergrande tenía unos 1,3 billones de yuanes (US$201.165 millones) en obligaciones por preventa, lo que equivale a 1,4 millones de bienes inmuebles a los que se comprometió a completar”, indica la consultora.

“Pinchar” la burbuja inmobiliaria

Entre estas regulaciones destacan las denominadas “tres líneas rojas”, que buscan impedir la acumulación de un pasivo excesivo, exceder ciertos niveles de apalancamiento o no disponer de liquidez suficiente para hacer frente a las deudas a corto plazo.

También se suman las restricciones a las hipotecas para “enfriar” el alto precio de las viviendas, inasequibles para muchas familias chinas.

Pero “pinchar” la burbuja no es sencillo. En 2020, el país chino entró en “la era de los 10.000 yuanes (US$1.548)”, en referencia a que el metro cuadrado se mantuvo de media por encima de esa cantidad durante varios meses consecutivos.

En agosto, el metro cuadrado residencial alcanzaba en Pekín los US$10.653 y en Shanghái, US$10.060. Las cifras significan subidas del 10,1% y el 11,6% interanual, respectivamente, según el portal especializado chino City House.

Otro problema es que más del 20 % del parqué inmobiliario está en propiedad, pero sin ocupar en “urbanizaciones fantasma”. Son casas construidas gracias a un gasto público ahora visto como excesivo.

Ya hay ciudades en China con límites inferiores para los precios de las viviendas para mantener la “estabilidad” y evitar un derrumbe del mercado.

¿Pekín, al rescate?

La economista jefe de Natixis para Asia-Pacífico, Alicia García Herrero, prevé una quita de deuda elevada para los bonistas ‘offshore’ de Evergrande. “Por una parte, (las autoridades) quieren inculcar disciplina. Por otra, saben que se enfrentan a que otras promotoras se contagien y colapsen”, señala.

Dinny McMahon, analista económico de la consultora Trivium China, afirma que el Gobierno chino “no rescatará a Evergrande”, pero sí apuesta por una reestructuración liderada por las autoridades locales.

Este proceso supondría despedazar la empresa y centrarse en los negocios inmobiliarios, que es donde reside su “verdadero valor económico”. El objetivo sería garantizar que los proyectos en marcha sean terminados, por lo que muchos de ellos pasarían aa otras promotoras.

Mientras tanto, se negociaría con los acreedores para retrasar el vencimiento de los préstamos. En el caso de los más grandes, ofrecer patrimonio a cambio de la deuda.

Al final del camino, pronostica McMahon, una empresa propiedad de algún gobierno local “emergerá como inversor estratégico” para tapar cualquier agujero que quede en la financiación de Evergrande.

Así, China podría proteger un sector cuyo valor se estima alcanzó en 2020 los US$62,6 billones. Está por encima de los US$33,6 billones del de EE. UU. o el combinado entre Reino Unido, Francia y Alemania (US$31,5 billones).

Según McMahon, sumando todas las actividades relacionadas —como la producción de acero o cemento—, esta industria representa casi el 30% del PIB de China.

Además, garantizar la estabilidad sigue siendo el principal mantra de las autoridades, que buscan evitar “riesgos sistémicos”, tal y como adelantó el propio Xi Jinping, presidente Chino.

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