El fracaso de la regulación de precios del alquiler en Berlín

El mercado de la vivienda en alquiler en Berlín sufre desde 2019 la medida populista de limitar los alquileres en la capital germana para aquellos pisos construidos antes de 2014. Una medida sin precedentes en Alemania.

La última iniciativa de algunas asociaciones es expropiar viviendas de grandes tenedores, que en la primera economía europea pueden alcanzar el millar.

Pero lo que ha supuesto esta iniciativa es que los precios de los alquileres en Berlín se han disparado en los últimos años a medida que la demanda supera con creces la oferta. Una respuesta correcta a esa escasez sería aumentar la oferta con políticas de aumento de la construcción o reducción de la burocracia, según el análisis de Bloomberg.

Cuatro economistas del Instituto IFO de Múnich -Mathias Dolls, Clemens Fuest, Florian Neumeier y Daniel Stoehlker- afirman que los controles de alquiler han dividido la vivienda en Berlín en dos mercados distintos. “El más grande, regulado de todos los apartamentos construidos antes de 2014, y el más pequeño, no regulado de edificios relativamente nuevos”, explican.

Los alquileres en el mercado regulado de Berlín se desplomaron en términos relativos. Pero dado que el exceso de demanda de alquiler tuvo que ir a alguna parte, los alquileres en el mercado no regulado comenzaron simultáneamente a aumentar más rápido que en el resto de capitales alemanas.

“Por lo tanto, los apartamentos de nueva construcción se han vuelto aún más inasequibles para la mayoría de las personas”, agregan.

También hubo una aceleración de la puesta a la venta de apartamentos, ya que los propietarios intentaron sacar provecho de sus inversiones ahora menos rentables en el alquiler.

Ganancia inesperada

La oferta de viviendas en el mercado regulado de Berlín se congeló, según el listado del sitio web immowelt.de.

“Como era de esperar, los inquilinos lo suficientemente afortunados como para vivir ya en un piso de alquiler controlado se quedan. Y cada vez que alguien se muda, el propietario tiende a vender la unidad en lugar de volver a alquilarla”, comentan en el informe.

Hay un 60% menos de oferta y los pisos  fuera del control cada vez más caros, según recoge El Mundo.

“Los topes representan una ganancia inesperada para un grupo de inquilinos: aquellos, ya sean ricos o pobres, que ya están instalados en apartamentos regulados. Al mismo tiempo, perjudican al resto de grupos –jóvenes y quienes vienen de otras ciudades-, al excluirlos del mercado”, detectan los economistas.

Efecto sobre inversores

Pero esta medida de control de precios de las rentas espera aún la resolución del Tribunal Constitucional de Alemania en que decidirá si el Ejecutivo de la ciudad tiene competencias para limitar el mercado de arrendamiento.

“Si los jueces rechazan la legislación, muchos inquilinos en el sector regulado podrían verse afectados por grandes aumentos e incluso retroactivos en sus alquileres. Eso crearía aún más caos”, según el análisis de Bloomberg.

La otra cuestión es si este control sobre el arrendamiento daña la confianza en el mercado inmobiliario de Berlín, de cara a los inversores. Estos últimos podrían dejar de construir casas en la ciudad si ven cambios regulatorios cada vez que haya elecciones.

Fuente: Bloomberg

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