Para los iBuyers, el precio de las viviendas en EE. UU. es el correcto

El capitalismo puede ser una molestia, pero no un crimen.

En un mercado inmobiliario en alza y ultracompetitivo, los consumidores estadounidenses tienen dificultades para comprar una casa. Zillow Research muestra que la casa típica de los EE. UU. valía más de US$300.000 en agosto, más del 23% en comparación con el mismo período hace dos años, lo que excluye a muchas familias solteras.

Los compradores como Zillow Group, Opendoor Technologies y Offerpad, que compran y cambian casas con la ayuda de algoritmos, pueden haber tenido algo que ver con eso.

Un análisis de los datos de Attom, publicados el mes pasado por Mike DelPrete, académico residente en la Universidad de Colorado Boulder, muestra que mientras los iBuyers —empresas o inmobiliarias que compran casas al contado— pagaban un precio de compra promedio de menos del 99% de lo que un modelo de mercado automatizado. Varios pagaban más del 100% a partir del segundo trimestre de este año, y Opendoor pagaba casi el 108%.

DelPrete ofrece varias explicaciones posibles para esta prima, incluido el hecho de que las casas generalmente se están volviendo más caras y, especialmente en mercados que se aprecian rápidamente, los precios ahora pueden ser más difíciles de predecir con un algoritmo. Cualquiera que sea la razón, concluye que parece haber un cambio de una estricta disciplina de precios a una estrategia de “todos contra todos, adquirir a cualquier costo”.

La estrategia avisa las teorías de la conspiración entre los compradores de viviendas frustrados. Un video viral de TikTok publicado por un agente de bienes raíces de Las Vegas a principios de este mes apuntó a los compradores automáticos de casas. Los describió como manipuladores deliberados del mercado, alegando que pagaron de más por casas seleccionadas para descargar el resto de su inventario y obtener mayores ganancias.

Si bien los datos muestran que los iBuyers han pagado muy por encima del valor de mercado de las viviendas este año, es probable que eso tenga poco que ver con que sean especuladores insidiosos y empresas con un alto nivel de financiación que necesitan mostrar el crecimiento de sus accionistas. Quizás sea un motivo desagradable, pero franco, impulsado por el hecho de que el negocio de iBuying se detuvo temporalmente la primavera pasada, lo que costó tiempo y dinero a los iBuyers.

Los iBuyers no son las únicas empresas con mucho dinero en efectivo que ayudan a alimentar el reciente frenesí del mercado.

A principios de este año, la firma de capital privado Blackstone Group dijo que estaba pagando US$6 mil millones para adquirir Home Partners of America, una empresa que compra y alquila viviendas unifamiliares.

J.P. Morgan Asset Management y Rockpoint Group LLC también realizó grandes inversiones en operadores de alquiler de viviendas unifamiliares. Últimamente se han vendido vecindarios enteros a inversores. En un caso, una comunidad de Texas supuestamente vendió por casi el doble de lo que el constructor dijo que normalmente gana vendiendo casas una por una a la clase media.

Sin duda, las grandes tecnologías han aparecido recientemente en las noticias por prácticas dañinas entre bastidores, pero sus acciones en la vivienda no son tan misteriosas. Los compradores han dejado claro que sus negocios se construyen principalmente para ganar dinero con servicios auxiliares como hipotecas, seguro de título y depósito en garantía, más que con las transacciones de viviendas.

El presidente ejecutivo de Zillow, Rich Barton, incluso dijo que los márgenes que estaba obteniendo “no son nuestro objetivo”, y señaló que el iBuying solo podrá ser un gran negocio cuando los precios perciban que los costos son justos para los consumidores.

Justo o no, cuanto mayor sea la participación de los iBuyers en las transacciones del mercado local, es más probable que los consumidores sientan sus efectos.

Los compradores dicen que representan solo el 1% de las transacciones de viviendas en EE. UU. en la actualidad, pero esa proporción no está distribuida de manera uniforme.

Entre los 33 mercados analizados por Zillow, cuatro mostraron que los iBuyers tenían una participación de mercado del 5% o más en el segundo trimestre. Y en esas ciudades, la participación de iBuyers había aumentado en casi dos tercios año tras año.

Si bien es posible que no ayuden a reducir los precios, el iBuying puede ser beneficioso para la rotación del mercado de la vivienda. Ahorra tiempo y energía necesarios para albergar jornadas de puertas abiertas.

Los compradores manejan pequeñas renovaciones y brindan a los vendedores opciones y una garantía en una fecha de cierre. También pueden llevar inventario a un mercado que ahora mismo necesita más. Zillow Research informa que el 84% de las casas vendidas a uno de los cuatro iBuyers más grandes el último trimestre no estaban a la venta de antemano. A diferencia de los propietarios de capital privado, los iBuyers también son vendedores.

Al igual que las plataformas de entrega de alimentos pueden aumentar el costo de la comida de un restaurante, los precios más elevados de las viviendas pueden ser simplemente una consecuencia de la adición de grandes compañías con fines de lucro como intermediarios a la ecuación. Algún día podría beneficiarse de tal servicio; otro día podría pagar parte de la cuenta para la conveniencia de su vecino.

Del mismo modo, si bien puede resultar más difícil comprar en mercados donde las empresas de inversión adquieren viviendas unifamiliares para alquilar, son útiles para las familias que no pueden, no quieren o no están todavía listas para tomar la iniciativa.

Gilles Duranton, profesor de la Wharton School de la Universidad de Pensilvania, lo considera una especie de arbitraje: no hará felices a todos, pero algunos se beneficiarán.

Nadie dijo que un mercado libre sería gratuito.

Con licencia de nuestro socio WSJ.

Este artículo fue traducido del inglés por Noris Argotte Soto para República Inmobiliaria.

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