Un proyecto inmobiliario es una aventura de riesgo: la estrategia financiera de rendimiento ajustado al riesgo

Con frecuencia los desarrolladores inmobiliarios invitan a inversionistas a participar en sus proyectos ofreciendo un rendimiento estándar sobre la inversión. Esto puede ser bueno para algunos proyectos, pero malo para otros, ya que no se está tomando un elemento clave en cualquier inversión: el nivel de riesgo implicado en el negocio.

En el negocio inmobiliario hay tres variables que definen el riesgo. La primera variable es la probabilidad de que un evento adverso pueda afectar el desempeño financiero del proyecto (probabilidad de ocurrencia).

La segunda, es el impacto que ese evento adverso puede generar en el proyecto (nivel de impacto). Estas dos variables combinadas que una la podemos ubicar en el eje de la “Y” y otra en el eje de las “X”, propician una tercera variable que es el nivel de severidad.

Por lo tanto, la severidad es el grado en el que un nivel dado de impacto en el proyecto es probable que ocurra. Un proyecto de severidad alta, pudiera significar que tiene un impacto catastrófico y una probabilidad de ocurrencia muy alta.

Matriz de riesgo

Fuente: CONSULTA MANAGEMENT®

En el negocio financiero, todas las inversiones se comparan con tasas libres de riesgo. Por ejemplo, la tasa interbancaria de equilibrio que determina el Banco Central proviene de la tasa de interés que está libre de riesgo y que dicho Banco Central está dispuesto a pagar. A esto, le podemos llamar riesgo soberano o riesgo país.

Países con niveles muy bajos de riesgo ofrecen tasas de riesgo muy bajas, como EE. UU., por el contrario, algunos con niveles de riesgo muy elevados, como Argentina, ofrecen las mayores tasas de rendimiento ajustadas al riesgo.

Siempre los proyectos inmobiliarios, y los negocios financieros en general, tienen un elemento de comparación de una tasa de bajo riesgo o libre de riesgo, como marco de referencia que determina el punto de partida o trayectoria para calcular cuál sería el premio adicional que debiera ofrecerse al inversionista por el mayor o menor nivel de riesgo de un proyecto.

Por ejemplo, un proyecto de naves industriales con contratos de rentas fijados en dólares, un arrendatario solvente y una vigencia de contrato de 15 años, es un negocio de muy bajo riesgo. Descontar ese contrato con inversionistas o atraer inversionistas para fondear ese contrato pudiera o debiera implicar ofrecer rendimientos moderados o menores al promedio de la industria porque el negocio es estable.

En cambio, una inversión hotelera en épocas de pandemia propicia poca probabilidad de que los flujos con los cuales se pagará la inversión se cumplan en condiciones y a tiempo, porque son inestables, tanto los ingresos como los costos y gastos. En consecuencia, el ingreso neto de operación o utilidad líquida con la cual se va a pagar el capital invertido y su rendimiento.

Rendimiento ajustado al riesgo (Datos 2020, México)

Fuente: CONSULTA MANAGEMENT®

En síntesis, el riesgo sobre una inversión está determinado fundamentalmente por la estabilidad o confiabilidad de que los flujos de efectivo con que será pagada dicha inversión puedan ocurrir en condiciones y a tiempo.

En los mercados financieros, los inversionistas esperan que al menos el 60% de su capital invertido se encuentre en proyectos con un nivel de riesgo promedio del mercado. El 20% en proyectos de bajo riesgo, y estarían dispuestos a arriesgar el 20% en proyectos de mayor riesgo.

Esto genera una campana de Gauss que puede ser alineada a la trayectoria de una línea de severidad: proyectos con baja probabilidad de ocurrencia y bajo impacto (20% de ellos) podrían pagar tasas de rendimiento por debajo del promedio del mercado inmobiliario porque son inversiones estables, como el ejemplo de la nave industrial.

Proyectos con una trayectoria de severidad media (mediano impacto y mediana probabilidad de ocurrencia) estarían pagando tasas de rendimiento en el promedio de mercado inmobiliario, como puede ser el caso de proyectos de vivienda y algunos proyectos de rentas fijas en espacios comerciales anclados en un autoservicio.

Por último, proyectos de alto nivel de severidad (mayor probabilidad de ocurrencia e impacto) como es el caso de espacios comerciales (strip mall), oficinas, hoteles y desarrollo de tierra especulativo, incluso naves industriales especulativas en donde la probabilidad de recuperar la inversión en tiempo y forma es inestable o menor.

Portafolio de proyectos: campana de Gauss

Riesgo VS Rendimiento

La mayoría de los rendimientos de las operaciones financieras tienen a seguir una distribución de probabilidad continua. El objetivo es que el 68% de portafolio contenga rendimientos de mayor estabilidad.

Fuente: CONSULTA MANAGEMENT®

El rendimiento ajustado al riesgo de negocio, siempre toma en cuenta, tres grupos de variables:

– Variables determinadas por la fuerza del mercado y del entorno (comerciales, regulatorias, de casas fortuitos/ covid, inclusive climatológicas). 

– Variables relacionadas con la operación del negocio (administración del proyecto, gestión de costos y gastos, confiabilidad y experiencia del desarrollador).

– Y por último, variables relacionadas con la integridad de las personas y los procesos (situaciones de conflicto de intereses, competencia desleal, problemas de control interno).

Estos tres tipos de variables deben ser cuantificados y seleccionados para calificar el nivel de riesgo de un proyecto y en consecuencia, el retorno sobre la inversión esperado.

En CONSULTA MANAGEMENT® hemos organizado estas variables en nueve temas de riesgo con cinco subtemas cada uno, de los cuales se debieran seleccionar el 20%. Es decir, entre ocho y nueve temas de riesgo para ser mapeados y cuantificados y de esta manera determinar el nivel de riesgo promedio ponderado de un proyecto:

(Para visualizar el contenido de la tabla, coloca el puntero dentro del cuadrado blanco y desliza hacia arriba o abajo)

Este artículo es resultado de la valiosa alianza con Consulta., cuyo objetivo es ofrecer contenido de valor a los lectores de República Inmobiliaria.

Aquí puedes ver el webinar Estrategia financiera: mitos y realidades en el negocio inmobiliario”, con la participación de Alberto Limón Figueroa.

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