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Inquilinos corporativos provocan escalofríos en el mercado de oficinas

Redacción República Inmobiliaria

Más empresas buscan deshacerse del exceso de espacio de oficinas alquilándolo a nuevos inquilinos, inundando así el mercado con oferta adicional, que podría deprimir los alquileres de oficinas en EE. UU.

Con muchos empleados planeando trabajar desde casa en el futuro, los grandes inquilinos corporativos en el centro de las ciudades dicen que tienen un excedente de espacio de oficina. La mayoría de esas empresas están limitadas a contratos de arrendamiento prolongados de hasta 20 años y tienen pocas oportunidades de salirse de estos acuerdos.

Es decir, empresas líderes desde Airbnb Inc. y Twitter Inc. en San Francisco hasta Expedia Group en Austin, Texas, buscan opciones para tratar de descargar su desbordamiento subarrendando espacio de oficina no deseado.

Los inquilinos corporativos pusieron un récord de 42 millones de ft² de espacio en el mercado de oficinas en el segundo y tercer trimestres, según CoStar Group Inc. Eso aumentó el espacio total de subarrendamiento en los EE. UU. a unos 157 millones de ft², o el 1.7% del inventario total de la oficina. Es la tasa más alta desde que CoStar comenzó a medirla en 2005.

Nuevos informes de un ensayo de vacuna que demostró ser mejor de lo esperado para proteger a las personas del covid-19. Esta noticia ayudó a desatar un repunte de oficinas, lo que alivió algunas de las preocupaciones más graves para el sector.

Sin embargo, muchos temen que la vacuna empeore antes de que mejore. Más, con el reciente aumento de casos y que los empleadores ven el teletrabajo como una alternativa, incluso con la pandemia controlada.

Competir por el mismo negocio

El mercado de oficinas se ha mantenido mucho mejor en 2020, en comparación al de alojamiento o el sector inmobiliario minorista. Los huéspedes en hoteles y los organizadores de conferencias cancelaron viajes y eventos después de la pandemia.

Muchos inquilinos minoristas han retenido el alquiler, pero la mayoría de los inquilinos de oficinas han pagado su renta. Los alquileres promedio de oficinas que solicitan apenas han caído este año, según Ian Anderson, director senior de investigación de CBRE Group Inc.

Sin embargo, esas métricas enmascaran cuánta oferta está realmente disponible después de tener en cuenta las decenas de millones de pies cuadrados que se subarrendarán. A medida que surjan más arrendamientos para renovar, se espera que el suministro adicional de subarrendamiento presione los alquileres de oficinas, dicen los analistas inmobiliarios.

Se agrava porque los inquilinos corporativos a menudo están más dispuestos a ofrecer su espacio a alquileres más bajos solo para obtener algo de efectivo, dijo Jonathan Adelsberg, presidente del departamento de arrendamiento de la firma Herrick Feinstein LLP. “Habrá casos en los que inquilinos y propietarios competirán por el mismo negocio”

Las oficinas en el futuro

Los propietarios de oficinas han cumplido en gran medida con los pagos de sus deudas durante la pandemia. A mediados de octubre, solo el 2.5% de las hipotecas de oficinas que se convirtieron en valores respaldados por hipotecas tenían más de 30 días de mora, dijo la firma de datos Trepp LLC. 

Pero el espacio de oficinas que comienza a saturar el mercado ahora podría reducir decenas de miles de millones de dólares en valor de los edificios de oficinas. Los analistas señalan que esto generaría grandes pérdidas y la perspectiva de más incumplimientos.

“La mayor cantidad de espacio de subarrendamiento sugiere que las posiciones de los inquilinos son más precarias de lo que sugiere la tasa de vacantes en este momento”, dijo Nancy Muscatello, analista senior de CoStar.

No es raro que las empresas pongan en el mercado espacios de subarrendamiento durante las recesiones económicas. Las empresas suelen contraer o retirarse de los planes de expansión solo para reanudar su consumo de espacio una vez que comience la recuperación.

Es posible que los divisores de plexiglás y las calcomanías del piso no sean permanentes, pero es probable que haya cambios duraderos. Expertos de las industrias de la arquitectura y el sector inmobiliario comparten cómo están volviendo al trabajo y cómo se verán las oficinas en el futuro.

Algunos corredores y propietarios predicen que la demanda de oficinas, después de la actual recesión y pandemia, seguirá un patrón similar. Douglas Linde, presidente de Boston Properties Inc., dijo que muchos inquilinos en San Francisco, que generan espacios disponibles, son los que están “soportando la peor parte” de la recesión.

La mayor parte del espacio de subarriendo proviene de la recesión (covid-19) y no de un cambio estructural en la forma en que la gente trabaja”, dijo.

Factor único

Expertos dicen que la recesión actual parece diferente debido a la combinación de recesión, pandemia, trabajo desde casa y cambios tecnológicos en el lugar de trabajo. Es posible que las empresas se estén deshaciendo del espacio sin intención de alquilarlo si están adoptando nuevas estrategias en el lugar de trabajo.

El “factor único” de la recesión es que muchos se están dando cuenta de que el teletrabajo funciona mejor de lo imaginado y dicen: ‘¿Sabes qué? Vamos a deshacernos de algo de nuestro espacio’“, dijo Anderson de CBRE.

San Francisco, que tiene mucha tecnología, tiene el mayor exceso de subarrendamientos con un 5.6% de su inventario total de oficinas disponible, según CoStar.

Boston Properties posee edificios de oficinas en Boston, Los Ángeles, San Francisco, Washington, D.C. y Nueva York, incluida una torre de Park Avenue de 41 pisos donde vive el C.V. de Starr Insurance Companies, Maurice Greenberg. Starr está poniendo cerca de 200 mil ft2 de espacio para subarrendar en el mercado

Fuente: The Wall Street Journal©, uso exclusivo para República Inmobiliaria.

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