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Trasciende, en el barrio La Parroquia, es el primer proyecto de vivienda accesible adentro de la ciudad de Guatemala.

MUVIS, el mercado de vivienda pendiente de capitalizar en Guatemala

Braulio Palacios

En la historia de la vivienda económica en Guatemala hay un proyecto que será recordado como el primero en romper paradigmas. Ubicado en el barrio La Parroquia, en la zona 6 capitalina, Trasciende, se convirtió en un caso exitoso del concepto de Módulos Urbanos de Vivienda Integrada, conocidos como MUVIS, que rompió con el modelo tradicional al atender una enorme demanda con poca oferta de vivienda social.

El caso de este proyecto de vivienda urbana accesible, desarrollado por IntePro, fue muy mencionado en el webinar “Vivienda social accesible como reactivación de la economía”, por las experiencias que dejó a la industria inmobiliaria guatemalteca y porque es un ejemplo de cómo los desarrolladores pueden innovar en segmentos no atendidos.

Víctor Cabrera, director general de IntePro, indicó que fue un proyecto “genial y maravilloso” que dejó enseñanzas a todos. “Validó que hay una necesidad real de vivienda para este segmento”, dijo al señalar que existe la demanda pero está el reto de crear la oferta.

Resaltó el apoyo de instituciones como el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA) y la banca privada que hicieron posible atender los créditos para la compra de vivienda. “El Banco Industrial y el FHA jugaron un papel fundamental para lograr dar crédito a las familias y que pudieran adquirir su vivienda”, dijo.

“Es lindo poder ser parte de cómo una familia transforma los sueños en una realidad”, Víctor Cabrera, director general de IntePro.

Por otro lado, Cabrera comentó que entre los retos está el facilitar los reglamentos y las normativas, así como tener procesos más ágiles. “Hay temas que aún se tienen que trabajar”, dijo al señalar que si un joven soltero con un salario por encima de dos salarios mínimos tiene el anhelo de tener vivienda propia, el reglamento actual lo excluye de ser beneficiado.

También, resaltó la necesidad de buscar mecanismo para que cuando se hable de vivienda accesible no se genera un “IVA-costo”, ya que puede llegar al 8% de los costos del desarrollador. “Al final, forma parte del precio final que pagan las personas. Si se quiere que sea un bien al cual las familias tengan acceso, hay que resolver eso. Eso hace la diferencia para que un proyecto sea factible o no”, dijo.

Interés de los desarrolladores

José Felipe Obiols, director de proyectos en OE Constructores, señaló que sí encuentra en los proyectos MUVIS una solución real de vivienda para las personas que han tenido pocas opciones. “Por el precio que se compra un MUVIS, la única otra opción sería comprar una casa en el kilómetro 25 0 30. Está es una opción que puede mejorar la calidad de vida”, indicó.

Señaló que desde hace meses han analizado al menos 10 terrenos para este tipo de proyectos, por lo que se demuestra que se pueden llevar a cabo en el país. “Tenemos un proyecto en zona 18, que saldrá a la venta. También tendremos otro en zona 11, así como otro en zona 1. Nos hemos atrevido a plantear estos proyectos en nuestro pipeline. Y a futuro va a crecer más”, dijo al recordar que en países como Colombia se desarrolla muy bien la vivienda social.

Fernando Erales, director general y CEO en MILÉSIMO, señaló que “si se maneja de manera planificada” este tipo de proyectos como un negocio que puede proveer sostenibilidad a una desarrolladora. “Además, está el  motivador para el desarrollador entrar a un segmento en donde se acerca a las familias a una vivienda digna. Solo debemos lograr que como sistema las cosas caminen más rápido”, expresó.

“Coincido con todos aquí en este webinar, es un modelo que tiene que ir a largo plazo porque si va a solucionar la necesidad de vivienda asequible. Ahora está solucionando el tema del déficit de vivienda. De parte de MILÉSIMO si hemos razonado mucho el ya estar en este segmento”, agregó.

“Tenemos el aprendizaje de Trasciende, esperamos que nuestros proyectos sean aprendizaje para otros”, Fernando Erales, director general y CEO en MILÉSIMO

Caso Colombia

El vicepresidente de Desarrollo Sectorial de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), Edwin Chirivi, indicó que en Colombia se estima que de cada 10 vivienda, al menos siete son vivienda de interés social. “En mi país, se rompieron los paradigmas creando condiciones en el mercado (oferta y demanda). En la década pasada, eran tres vivienda de interés social por cada 10 que salían al mercado”, comentó.

El caso de Colombia demuestra que la vivienda social, cuando se crean las condiciones acertadas, ayuda a entender que es un mercado con un potencial enorme. En el país sudamericano el 70% de la población gana menos de cuatro salarios mínimos. Eso implica que hacen parte de los potenciales beneficiarios de subsidios. “Ahí de entrada el mensaje es el potencial que tienen los MUVIS”, señaló el directivo de la Camacol.

Por otro lado, en la industria inmobiliaria colombiana se ha logrado que muchas empresas ingresen al desarrollo de vivienda de interés social, y lo han hecho de manera gradual. Muchas empresas que desarrollaban proyectos para segmentos medios y altos, han encontrado en la vivienda social un lugar, entendiendo que es un negocio diferente en donde, desde la política pública, se pueden crear las condiciones necesarias. “Cada vez más empresas se enfocan en desarrollar vivienda de interés social”, aseveró Chirivi.

El modelo colombiano tiene beneficios que han permitido un escenario idóneo, tanto para la compra como para la venta. Hay mecanismos de acceso a la compra de vivienda económica, con subsidios a las tasas de interés o la cuota inicial. Del lado de la oferta, hay una devolución de impuestos y exenciones en la generación de renta derivado de la venta de este tipo de vivienda.

“De 3 mil 500 proyectos activos en Colombia, hay 800 proyectos de vivienda social (400 unidades promedio por proyecto)”, Edwin Chirivi, de la Camacol.

Futuro de los MUVIS

Si bien los MUVIS aún se encuentran en una etapa inicial en Guatemala, de aquí a cinco años o una década, Erales cree que en la ciudad de Guatemala será en el futuro un modelo más maduro, en donde las instituciones ya llegaron a un punto donde sí hay una separación de criterio entre atender un MUVIS y a otro tipo de proyecto inmobiliario. “Ahora parece que todavía estamos en esa etapa en donde entra un proyecto MUVIS y el trámite es igual”, comentó.

Obiols dijo que estos proyectos “tienen que madurar” pero que casos como el de Trasciende han despertado la curiosidad entre los desarrolladores. Si bien por ahora puede existir mucha incredulidad alrededor de ellos, a medida que surjan más proyecto exitosos “más gente se subirá a este barco”. “Hay mucho que aprender sobre este mercado tan noble, porque es una base muy constante aún en vaivenes de la economía”, comentó.

“De aquí a cinco o 10 años puede ser un producto que se puede atender con mucho valor a ese segmento de mercado”, señaló Erales, quien destacó que ya se puede hablar del legado que dejó un proyecto como Trasciende. “La buena noticia además en que es un mercado que existe, pero solo falta que las desarrolladoras lo capitalicemos. Todo está en que la oferta sea poderosa”, concluyó el director general y CEO en MILÉSIMO.

Aquí puedes ver el webinar completo:

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