Alquilan oficinas gracias a incentivos en efectivo y meses de alquiler gratis

La reciente recuperación de los alquileres de oficinas en EE. UU. debe gran parte de su éxito a algo que los propietarios odian discutir: todos los obsequios. Obsequios en efectivo y otros incentivos que tienen que entregar a los inquilinos.

Este tipo de pagos ha existido durante mucho tiempo hasta cierto punto en los mercados de oficinas, bienes raíces minoristas y apartamentos, especialmente en lugares como la ciudad de Nueva York y San Francisco. Pero nunca han sido tan grandes o tan comunes como lo son en los mercados de oficinas urbanas en estos días, dicen los corredores de bienes raíces.

Los propietarios están colmando a los inquilinos con decenas de millones de dólares y meses de alquiler gratis. Están pagando los gastos de mudanza y las modificaciones personalizadas. A cambio de esta generosidad, los propietarios de edificios pueden cobrar alquileres inflados que ascienden a mucho menos de lo que sugiere su valor nominal cuando se toman en cuenta todos los obsequios.

En ninguna parte es esto más evidente que en los nuevos edificios trofeo de Manhattan. El pago promedio en efectivo a los inquilinos por los arrendamientos más caros del distrito se duplicó con creces en los últimos cinco años, de US$76 por pie cuadrado en 2016 a US$154 en 2021, según la firma de servicios inmobiliarios CBRE.

Como consecuencia, la cantidad de dinero recaudado por los propietarios en estos arrendamientos cayó un 7,7 %. Pero los alquileres de oficinas de alto nivel en Manhattan aumentaron oficialmente un 1,6 % en papel, descubrió CBRE.

Cerrar todos los tratos necesarios

Para muchos propietarios de oficinas, la pandemia es una amenaza letal que requiere cerrar todos los tratos necesarios para sobrevivir a medida que las tasas de vacantes alcanzan niveles no vistos en décadas.

Pagar dinero para inflar los alquileres ayuda a mantener altos los precios de los edificios a pesar del aumento del trabajo remoto. Significa que los propietarios pueden esperar obtener ganancias cuando venden un edificio o solicitan una hipoteca. Eso se debe a que los bancos y los inversionistas calculan los valores de las propiedades, en parte, en función de las rentas de un edificio.

Los alquileres altos también crean confianza en el mercado inmobiliario en general, impulsando los precios de las acciones de las empresas que cotizan en bolsa y atrayendo inversores.

“Los alquileres nominales no han cambiado desde la pandemia, pero esa no es la historia”, dijo Jeffrey Peck, vicepresidente de la corredora de bienes raíces Savills. “La historia es el hecho de que los propietarios ahora reciben un 20 % menos de lo que recibían antes de la pandemia”.

Los acontecimientos recientes han acelerado la tendencia. Los problemas de la cadena de suministro han elevado los costos de construcción, lo que significa que los inquilinos necesitan más dinero para construir oficinas. El trabajo híbrido y remoto ha reducido la demanda de espacio de oficina. Para evitar que los alquileres bajen, los propietarios se ven obligados a escribir cheques más grandes para los trabajos de construcción y aceptar períodos más largos sin alquiler, dicen los corredores.

En efecto, están pagando a los inquilinos para que mantengan altos los valores de sus edificios.

Bonos altos para inquilinos

Cuando Facebook (ahora Meta Platforms Inc.), firmó un contrato de arrendamiento de 730.000 pies cuadrados en Manhattan en el verano de 2020, los propietarios anunciaron el acuerdo como una señal de la resiliencia del mercado de oficinas de Nueva York frente a la pandemia.

Pero el arrendador, Vornado Realty Trust, aseguró esos términos después de que acordó darle a Facebook cerca de US$150 millones para pagar el trabajo de construcción de sus nuevas oficinas, según personas familiarizadas con el asunto. Los corredores dicen que este es uno de los pagos de inquilinos más altos de la historia. Vornado y Meta Platforms se negaron a comentar.

Roku Inc. acordó el 30 de diciembre arrendar una oficina de 240.000 pies cuadrados cerca de Times Square por más de US$90 el pie cuadrado. El fabricante de dispositivos de transmisión recibe más de US$30 millones para trabajos de construcción y un período sin alquiler de 18 a 24 meses. Roku no quiso comentar.

Estos bonos para inquilinos no son un secreto. El efectivo generalmente reembolsa a los inquilinos por el trabajo de construcción inicial en sus oficinas, dijo Michael Silver, presidente de la firma de servicios laborales Vestian.

Los inversores institucionales y los bancos suelen ser conscientes de estos incentivos cuando compran o prestan contra edificios. Los informes de mercado publicados por las casas de bolsa a menudo incluyen las llamadas cifras de renta neta efectiva que dan cuenta de estos pagos.

Incluso así, los pequeños inversionistas podrían verse influenciados por los titulares y las estadísticas optimistas cuando compran acciones en fondos de inversión en bienes raíces o invierten en bonos hipotecarios respaldados por edificios de oficinas, dicen los ejecutivos de bienes raíces.

Más incentivos para los inquilinos

Los incentivos para el arrendamiento de oficinas solían ser mucho menores. Eso cambió cuando las firmas de capital privado se volvieron dominantes en el mercado de bienes raíces comerciales después de la crisis financiera de 2008, dijo Mary Ann Tighe, directora ejecutiva de la región tri-estatal de Nueva York en CBRE.

A diferencia de muchos otros propietarios que mantienen edificios a largo plazo, las empresas de capital privado a menudo poseen edificios durante unos pocos años antes de venderlos para obtener ganancias. Esa ganancia depende en parte de la lista de alquileres del edificio: cuanto más paguen los inquilinos del edificio en alquiler anual, más se venderá.

Para impulsar los alquileres, y por extensión, los valores de construcción, lo más rápido posible, las firmas de capital privado comenzaron a ofrecer a los inquilinos más incentivos.

“Pasó por la industria como un reguero de pólvora: ‘¿Escuchó que Blackstone está ofreciendo cien dólares en T.I.?’”, dijo Tighe, refiriéndose al acrónimo de la industria para asignaciones de mejora de inquilinos, o incentivos para pagar trabajos de construcción.

Eventualmente, otros propietarios comenzaron a copiar las firmas de capital privado.

Bradley Tisdahl, director ejecutivo de Tenant Risk Assessment LLC, que evalúa a las empresas en busca de riesgo crediticio, dijo que más de sus clientes propietarios están ofreciendo préstamos baratos a los inquilinos a cambio de una renta más alta.

Los inquilinos generalmente enfrentan pocas restricciones sobre en qué pueden gastar el dinero. “Muchos de los propietarios con los que trabajamos todavía están presionando por esos alquileres más altos”, dijo.

Con licencia de nuestro socio WSJ.
Este artículo fue traducido del inglés por Noris Argotte Soto para República Inmobiliaria.

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