Efecto rebote en los alquileres de viviendas en las grandes ciudades del mundo

En zonas de Londres y Nueva York, que experimentaron las mayores caídas durante la pandemia, ahora lideran los principales incrementos.
Londres. Foto: Sandy Ravaloniaina/Unsplash

A medida que las restricciones de movilidad por la pandemia decaen gradualmente, los precios los alquileres de vivienda de las grandes ciudades como Nueva York, Miami, Londres o Berlín crecen a doble dígito en el último año.

La recuperación de la demanda que huyó del centro de los núcleos urbanos ha sido una de las causas del incremento de precios, ante una oferta que se está demostrando escasa en muchos otros mercados.

Una nueva crisis mundial en el mercado del alquiler se ciñe sobre las grandes ciudades a medida que aumenta la vacunación, van decayendo las restricciones a la movilidad de los ciudadanos y el uso de las mascarillas.

“La peor parte de la crisis la están soportando los jóvenes”, afirma a Financial Times, Bárbara Steenbergen, de la Unión Internacional de Inquilinos en Bruselas. “Los jóvenes necesitan y quieren estar en los centros de las ciudades para estudiar y trabajar”, ​​comenta.

Es una situación que se repite a lo largo del planeta. En Miami, Eliza Meyers estuvo mirando hasta seis pisos de alquiler para encontrar uno. Los cinco anteriores se los quitaron de las manos.

«Había poca o ninguna disponibilidad. Buscaba un piso, calculaba los números, hablaba con mi madre, volvía a llamar al agente, y ya no estaba. Todo en 24 horas. Fue muy desalentador», aclara.

La joven, que a la sexta casa que visitó, dijo que sí, pese a que su renta mensual pasó de US$1.640 a US$3.088, un incremento del 88 %.

Cuando los precios cayeron

En Londres, Smaak Mirza comenzó su primer trabajo como consultor de ingeniería, pero todavía tiene que vivir con sus padres. Con su salario no puede pagar el alquiler en una ciudad donde la lucha por un piso es tal que los posibles inquilinos presentan ofertas que superan con creces los precios de salida.

En Berlín, Rosa y sus actuales compañeros tienen el piso subarrendado a un inquilino que les cobra dos veces y media más de lo que paga él al propietario.

Si bien la avalancha de residentes que regresan es culpable, en parte, del aumento de los precios del alquiler en el oeste de EE. UU., las ciudades también se enfrentan sus propios desafíos, a menudo subyacentes.

La tensión en los mercados del alquiler en la llamada Franja del Sol (SunBelt) en EE. UU. se lleva acumulando en los últimos dos años.

“Las ciudades de estados como Florida, Georgia, Texas y Arizona han atraído a nuevos residentes desde el comienzo de la pandemia”, agrega Jonathan Miller, profesor de inmobiliario residencial en la Universidad de Columbia en Nueva York. “Casi 221.000 personas se mudaron a Florida en el último año, más que a cualquier otro estado de EE. UU.”.

Y es que los residentes de grandes ciudades como Nueva York o Londres huyeron en masa tras el comienzo de la pandemia. Según la agencia inmobiliaria Serhant, los precios de los alquileres cayeron, principalmente, entre las rentas más altas. El alquiler medio en Manhattan cayó un 21 %. En Londres, el índice de precios del alquiler alcanzó un descenso del 24 %, según la inmobiliaria Hamptons.

El incremento de vuelta

En plena pandemia, los descuentos abundaban. Las propiedades en alquiler en el centro de Londres llegaron a reducir sus precios hasta la mitad, según el portal Rightmove. A medida que las restricciones fueron disminuyendo, los residentes volvieron, pero ni Nueva York ni Londres están igual que antes de la pandemia.

La vuelta a las oficinas sigue por debajo de la media antes de la pandemia, en Nueva York (-24 %) y Londres (-37 %). Y, sin embargo, los precios de los alquileres ya han vuelto a subir. En Nueva York, el precio medio de alquiler aumentó un 20 % en 2021, un 10 % más que en marzo de 2020. En Londres, la renta media subió un 14 % el año pasado, un 4 % desde el estallido de la  pandemia.

Para Paul Cheshire, profesor emérito de London School of Economics, “los precios de los alquileres a menudo son muy sensibles a las fluctuaciones a corto plazo de la demanda porque ha habido muy poca construcción de nueva vivienda para alquiler en los últimos años. En Londres, el reciente aumento de la demanda se produce junto a una inelástica oferta de viviendas”.

Las zonas más demandadas de Londres y Nueva York, que experimentaron las mayores caídas en los precios del alquiler durante lo peor de la pandemia, son ahora las que lideran los principales incrementos.

El precio medio de alquiler en Upper East Side y Upper West Side de Manhattan ha aumentado un 42 % y un 45 %, respectivamente en marzo, según Serhant. Los de Upper Manhattan solo han subido un 10 %.

En Londres, el precio del alquiler de una habitación en un piso compartido en Chelsea y South Kensington ha crecido un 28 % y un 27 % interanual, respectivamente, en el primer trimestre del año, según el portal de alquiler SpareRoom. El promedio en Londres ha sido del 12 %.

Berlín se ha convertido en el joven Nueva York

Por su parte, Berlín se presenta como un modelo de mercado de alquiler asequible, con una regulación de los precios y viviendas públicas que mantienen los precios bajos. Pero los últimos esfuerzos dedicados a los inquilinos por parte del gobierno de la ciudad han fracasado.

En abril de 2021, los tribunales anularon el control de alquileres que cubría muchas de las viviendas de alquiler de la ciudad. Muchos inquilinos tuvieron que devolver el dinero que ahorraron durante los meses en que sus alquileres estuvieron limitados. Los precios han aumentado un 18 % en el último año.

Un agente inmobiliario local denuncia que desde entonces incrementó el subarrendamiento de pisos de alquiler, infringiendo la regulación del Mietpreisbremse en Berlín.

Lo confirma Rosa, una inquilina que junto a sus dos compañeros subarrienda su apartamento a un hombre que paga un tope de alquiler. Entre los tres pagan 1.500 euros al mes, mientras que el inquilino original paga 600 euros.

«Muchos propietarios exigen que el salario neto de los inquilinos sea al menos tres veces el alquiler, incluida la calefacción. Es imposible encontrar un piso sin nuestros padres como avalistas», expresa.

La creciente popularidad de las viviendas de alquiler entre inversores institucionales no se limita a Berlín. El flujo de dinero hacia el sector de alquiler residencial en Europa procedente de instituciones como fondos de pensiones y compañías de seguros en todo el mundo aumentó de US$75.000 millones en 2019 a US$124.000 millones en 2021.

En EE. UU., mientras tanto, aumentó de US$193.000 millones a US$350.000 millones, según Real Capital Analytics, compañía de datos de bienes raíces.

Para Leilani Farha, relatora especial de la ONU sobre el derecho a una vivienda digna hasta 2020, preocupa el impacto social de la ‘financiarización’ de la vivienda.

«Cuando eres un fondo de pensiones, solo buscas un buen rendimiento. La necesidad de generar rendimientos para los inversores hace que o se aumentan los alquileres o se reducen los costes de mantenimiento. De cualquier manera, los inquilinos salen perdiendo», destaca.

Con información de: Financial Times

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