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¿Qué tan seguro es invertir en el mercado inmobiliario en tiempos de covid-19?

Braulio Palacios

Como muchos otros mercados, en el inmobiliario hay incertidumbre por lo que ocurrirá en el mediano plazo. La pandemia del covid-19 impactó la capacidad de ampliar la oferta de inventario de nuevas propiedades (construcciones semi paralizadas) y las medidas oficiales económicas y de salud desaceleraron la demanda y la oferta nueva o de reventa.

Sin embargo, en momentos de volatilidad económica, muchas personas optan por adquirir algún tipo de activo inmobiliario (apartamentos, residencias, etc) como una forma de resguardar sus ahorros. ¿Qué hace que la esperanza de una inversión inmobiliaria se mantenga intacta ante un mercado resentido por la pandemia?

Erwin Deger, presidente de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC), indica que el sueño de tener una propiedad propia, sin importar el tamaño, se mantiene a pesar de las crisis de la pandemia.

Se debe voltear la página y ver esta situación como una oportunidad y no como una crisis. Solo es cuestión de darle tiempo para que el engranaje se vuelva a mover”, señala al indicar que la inversión inmobiliaria siempre va a ser muy segura porque lo que se adquiere es un bien tangible.

Si bien la crisis económica acelerada por el covid-19 generó incertidumbre en todos los ámbitos, los expertos coinciden que es necesario aprovechar las oportunidades para hacer crecer los ahorros y proteger el patrimonio.

Una de las formas más seguras para hacerlo es por medio de la inversión. Aquí es donde aparece como una alternativa los bienes inmuebles, que gracias a su plusvalía, hacen que el dinero esté asegurado, aún en situaciones críticas como la actual.

Aunque invertir en medio de la pandemia parece algo contradictorio, la realidad es que la baja en las tasas de interésen el caso de Guatemala la Tasa de Interés Líder se mantiene en 1.75%, según la última actualización- y las condiciones flexibles de los bancos, convierten a los bienes raíces en una opción rentable para obtener rendimientos a futuro.

Juan Carlos Salazar, Presidente de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (ANACOVI) y Director de la firma URBOP, señala que el pensamiento de que “la inversión inmobiliaria es segura” definitivamente ahí está. “No se lo lleva nada ni nadie todavía, ni siquiera la pandemia”, resalta.

Ahora, ¿por qué es una inversión segura? Guatemala históricamente ha tenido un mercado inmobiliario muy estable. Los precios se mueven casi en paralelo a la curva inflacionaria. No tiene fluctuaciones muy fuertes. No es un mercado como México, EE. UU. y Europa en donde los precios de las propiedades suben 10 o 15% anual.

“Aquí la plusvalía que se tiene es baja, lo que hace eso es que sea un mercado muy estable. Si sale a buscar oportunidades de compra no va a encontrar propiedades en remate”, comenta Salazar.

Diversificación en las inversiones

Cuando las personas logran tener cierta cantidad de dinero ahorrado inmediatamente empiezan a considerar opciones de diversificación de sus inversiones, automáticamente lo primero que consideran son los bienes inmuebles, esto debido a que son bienes tangibles. 

Es por esto que los bienes inmuebles siempre van a ser una opción natural en la mente de las personas, “siempre van a estar ahí”, a pesar de ser una inversión no tan circulante sino a un plazo un poco más largo que el dinero en el banco, indica Julio Noriega, CEO de Prime.

Al final del día, el Real Estate, es un mercado en donde una propiedad se puede vender en un mes, seis meses o un año, dependiendo de sus características. Una propiedad normalmente se aprecia según la zona donde se sitúe y las ventajas competitivas respecto a propiedades.

“Al final del 2020 estaremos recuperando un mejor ritmo”: Juan Carlos Salazar, Presidente de la ANACOVI.

Noriega recomienda siempre tener claro que los bienes inmuebles tienen un tiempo de vida en el que son financieramente rentables. Normalmente se proyecta que una propiedad se puede apreciar durante un periodo de 10 años y en adelante su curva de apreciación empieza a decaer. 

Si bien no se perderá el valor total, el rendimiento que se espera llega a un punto de inflexión donde puede empezar a decaer por la antigüedad del bien. “Se debe saber cuándo es el momento de vender y renovar ese activo” dentro de un portafolio de inversión inmobiliaria, explica Noriega al indicar que el sector inmobiliario siempre será apetecible para los inversionistas.

En un momento de impacto económico y de recesión, el valor de la propiedad se ve afectado, pero eso no significa que en cinco años que tarde en recuperarse la economía suceda lo mismo con su valor, incluso pueda que tenga una mejora en su valor.

El Real Estate siempre será atractivo para las personas, sobre todo en Guatemala. Si se ve el peso del sector construcción en el PIB nacional (4.3%) todavía no pesa nada, por lo que hay una brecha por crecer.

Guatemala es un país que por la estructura de su pirámide poblacional y momento de desarrollo socioeconómico, está urbanizándose. Hay bastantes años por delante y al sector de la construcción le queda mucho camino por recorrer cuando lo comparamos contra países más desarrollados.

“La oportunidad existe, depende de muchos factores a nivel país, pero esperamos que ojalá el sector de la construcción pueda llegar en algún momento a doble dígito como peso del PIB nacional. Sí, el Real Estate seguirá siendo apetecible para los inversores”, sostiene el CEO de Prime.

Inversión en ladrillo

El riesgo de una inversión en ladrillo es básicamente la capacidad de generar flujo o no. Es decir, si un inversionista invierte US$100 mil, el riesgo va a estar en función de si va a generar renta o no, pero el inmueble sigue siendo un bien tangible. Caso contrario, están otro tipo de inversiones o alternativas especulativas donde se destruye la inversión por completo.

Óscar López, Director de Finanzas y Back Office en CALIDAD INMOBILIARIA, opina que en una inversión inmobiliaria un factor esencial es el respaldo que se tiene de un bien tangible, que protege el dinero invertido y puede generar una apreciación con el tiempo. En momentos de incertidumbre, volatilidad y riesgo en las bolsas de valores, esto es vital porque el inmueble no pierde valor en estas situaciones o no tiene grandes fluctuaciones en el valor que tiene en el mercado. 

Entonces, surge la interrogante. ¿Qué “señales” esperan un inversionista para decir “este el momento”? Raúl F. Calvet, Presidente Ejecutivo de Calvet & Asociados, compañía que ha brindado más de 270 consultorías en los sectores de hotelería, desarrollo inmobiliario residencial y comercial, señala que un buen inversionista debe analizar las diferentes “señales” de manera integral.

Cualquier decisión basada en un solo indicador, por más directo y relevante al tema, podría generar perdidas, aumento del riesgo o reducción en las utilidades, ya sea por caer por debajo del costo de manera directa o por el efecto de tiempo sobre el valor del dinero en un escenario de ventas por debajo del valor de absorción esperado”, explica.

En situaciones normales, y aún extremas como la pandemia, el momento de la inversión depende del momento en que el producto o el servicio saldrá al mercado y de cómo se encuentren las condiciones de la demanda en ese momento.

En temas inmobiliarios, los tiempos son largos y cubren fácilmente el periodo de la pandemia y pospandemia, lo que equivale a decir que se puede iniciar el proceso de inversión el día de hoy y estar en el mercado a mediados o finales del 2022, dependiendo del tamaño del proyecto. “Hay que analizar muy bien las perspectivas de muchos factores”, recuerda Calvet.

Además, en el sector inmobiliario hay condicionantes especiales que el mercado brinda. Por ejemplo, todo lo que no se consumió en un mercado tradicional, no se va a vender dos veces a futuro. Sin embargo, en el momento que una persona necesita una vivienda, esa necesidad se tiene que cubrir.

Esa es la diferencia grande y la principal razón que puede tener un inversionista en este mercado. En Guatemala, hay una población en edad productiva que va en crecimiento (bono poblacional) y un requerimiento de vivienda para los próximos 15 o 20 años”, asevera el Presidente de la ANACOVI.

Con la reapertura económica, las personas empiezan a tomar confianza y a observar el panorama poscovid. Si bien un inversionista no sofisticado va a esperar un poco, porque no está previendo qué puede suceder, el inversionista sofisticado tomará una pausa y verá cómo se comportará la economía en el mediano y largo plazo.

Noriega comenta que un factor a considerar por los inversionistas es el índice de desempleo porque dicta la capacidad de compra del mercado y la intención de compra. Cuando se estaba en lockdown (confinamiento) había incertidumbre a nivel macro y sí el índice de desempleo aumentaba se entendía que la capacidad de consumo iba a bajar, poniendo un poco nerviosos a los inversionistas.

Para el CEO de Prime, en la medida que se tenga mayor certeza de qué pasará en la economía y no haya un retroceso en la decisión de reapertura de la economía, la intención de compra regresará a la normalidad y la recuperación será en “V”. Es decir, si bien hay un parón agresivo de la economía, la vuelta a la normalidad también se puede esperar sea rápida.

En el caso del Presidente de la Cámara Guatemalteca de la Construcción, una certera señal para los inversionistas será la puesta en marcha de la Ventanilla Ágil de la Construcción (VUC), que busca que en lugar de que un proyecto reciba sus permisos en 36 meses los reciba en 90 días.

“Con ese proyecto se van a interesar más los inversionistas. Los tiempos son vitales, y ahora con la pandemia más, para dar ese tipo de señales positivas. El objetivo es que antes que finalice el 2020 ya se tengan los proyectos pasando por la ventanilla ágil”, comenta Deger.

Sectores inmobiliarios

A inicios de año el mundo fue sorprendido por el covid-19. Ahora en la segunda etapa del 2020, parece que países como Guatemala están “tocando fondo” y a partir de acá, con la reapertura parcial del país, se empieza a entender cómo construir hacia arriba y a pensar más en la recuperación.

En el caso del sector inmobiliario, luego de meses, los efectos en la industria se pueden determinar por separado entre los sectores. Se pueden observar cambios en el mercado de rentas de oficinas, comercio y bodegas, que empiezan a tener variaciones en la demanda o el precio de sus bienes.

El mercado de oficinas recibió un duro golpe en todo el planeta cuando de la noche a la mañana los inquilinos se vieron en problemas para pagar la renta y también a las personas se les permitió trabajar en casa.

Sin embargo, Salazar expresa optimismo para este sector porque las personas que pueden trabajar en casa, es la excepción a la regla. “Son pocos y típicamente altos ejecutivos. El resto tenemos que trabajar donde se nos toque”, expresa.

Según el Presidente de ANACOVI, en el mercado de oficinas no necesariamente “todos están en problema de pago” y no todo es desocupación. Al contrario, indica que hay quienes, ante la cantidad de personas y el obligatorio distanciamiento, ahora necesitan más espacio.

“Van a requerir oficinas más grandes y eso se ha visto en zona 4 donde ya se adapta el mercado a una realidad diferente. Los edificios con ventanas ahora están siendo muy apreciados. Son cambios inmediatos y bruscos que pasan hoy”, indica.

En el mercado de rentas de apartamentos pequeños, con personas que recientemente se habían independizado, de la noche a la mañana, se contrajo. Mucha gente regresó a vivir a la casa de sus papás, por ejemplo. Sin embargo, en estos días, está volviendo a activar a una velocidad muy fuerte. Los cambios fuertes que se verán en el sector inmobiliario van a hacer en los próximos 20 meses, augura el directivo de la ANACOVI.

“El sector de la vivienda históricamente es uno de los usos que menos se ve afectado a nivel general y más rápido logra recuperarse: Julio Noriega, CEO de Prime.”

El sector industrial se ha vuelto más atractivo en medio de la pandemia. “Si hubo un uso que se benefició en el corto y mediano plazo es este. Este es un tema importante para monitorear en temas de inversiones”, asevera Noriega.

Para el CEO de Prime, en la medida que se puedan hacer acciones positivas y en pro de atraer a empresas internacionales inmediatamente los espacios de oficinas y los industriales se van a ver directamente beneficiados.

López considera que en el contexto actual los sectores que atraerán la mayor atención de los inversionistas serán las bodegas y centros de logística. En el caso de las oficinas, tendrán mejor recepción aquellas que cumplan con un diseño acorde a los nuevos modelos y prácticas de trabajo. 

Según Calvet, quien tiene más de 35 años de experiencia internacional en la industria hotelera, tendrán mejor atractivo los hoteles urbanos, de servicios limitados de nivel medio a medio alto, tanto en ciudades primarias como secundarias con intenso movimiento económico.

En contraste, los hoteles de destino turístico de nivel medio alto y de lujo tendrán más atractivo por sus rendimientos por encima de los de alta densidad o los de nivel económico. Los hoteles que dependen de grupos, reuniones, eventos y convenciones serán los que tendrán que esperar más tiempo para la recuperación del mercado.

Al igual que los otros expertos, Salazar coincide en que si hay un sector que se vio favorecido ha sido el industrial. “Se puede prever una demanda interesante de bodegas y ofibodegas porque mucho del comercio se pasaba a comercio digital y no requieren de una planta en un centro comercial”, expresa.

Los proyectos que se suspendieron, ahora que todo toma ritmo, paulatinamente saldrán. Los niveles de absorción afectados en 2020, en el segundo semestre del año volverán a un movimiento y se tendrá 2021 para recuperar los niveles de 2019.

En cuanto a los desarrolladores se espera que cubran la demanda con lo que ya se tenía de oferta. La demanda ahí está, se mantiene en pie porque el sueño de una inversión inmobiliaria está intacto. Que todo despegue, será un tema de capacidad adquisitiva y en la medida que avance el tiempo se irán cubriendo los nichos que los inversionistas demanden.

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