Los vendedores de hoteles financian ventas como si fueran autos

La industria del alojamiento está sometida a tal tensión que algunos vendedores de propiedades están dispuestos a prestar a posibles compradores de hoteles de la misma forma en que los concesionarios de automóviles financian las ventas de vehículos: ofrecen tarifas económicas y, a veces, con poco dinero inicial.

Los bancos y los propietarios quieren deshacerse de los hoteles no rentables que ofrecen pocas perspectivas de recuperación a corto plazo. Pero descargarlos a precios de ganga provocaría pérdidas en sus balances. Entonces, algunos recurren al «financiamiento de vendedores».

Con la compra típica de los hoteles, el comprador de una propiedad le paga al vendedor el precio total de compra por adelantado y financia el trato en parte con hipotecas. Pero estos préstamos han sido más difíciles de conseguir con el negocio del alojamiento en apuros.

El financiamiento del vendedor es el equivalente inmobiliario de comprar un automóvil con el financiamiento del concesionario. El comprador de un hotel paga solo una parte del precio por adelantado, generalmente entre el 25% y el 50%. El resto se trata como un préstamo del vendedor al comprador, y las tasas de interés suelen ser mucho más bajas que las de las hipotecas tradicionales.

Para los vendedores, la práctica evita dolorosas amortizaciones en el presente, pero también corre el riesgo de simplemente retrasar el ajuste de cuentas. Al otorgar préstamos al nuevo propietario, permanecen atados a los hoteles y corren el riesgo de sufrir pérdidas si el mercado de alojamiento aún débil no se recupera lo suficientemente pronto.

Viejo truco bancario

La financiación del vendedor es un «viejo truco bancario», dijo Mark Edelstein, presidente del grupo inmobiliario global de la firma de abogados Morrison & Foerster.

Cuando los prestatarios no pueden pagar su hipoteca, el banco podría declarar un incumplimiento, pero eso normalmente requeriría que reservara capital para cubrir posibles pérdidas. Vender la hipoteca con descuento también daría lugar a una pérdida en el papel.

Vender la hipoteca o la propiedad con financiamiento del vendedor puede evitar ambos escenarios y convierte un préstamo en problemas en uno nuevo y efectivo. «Si no funciona la segunda vez, terminas poseyéndolo de nuevo», dijo Edelstein.

Estos préstamos eran comunes después de la crisis de ahorro y préstamo de principios de la década de 1990. Pero incluso a estas tasas más bajas, varios prestatarios todavía incumplían sus pagos.

Hicieron una reaparición el año pasado en el sector de los hoteles, donde la pandemia cerró temporalmente miles de propiedades y envió los ingresos en picada. Si bien el mercado de hipotecas hoteleras se recupera y el financiamiento del vendedor es la excepción, los corredores e inversionistas dicen que es más común entre las propiedades en dificultades financieras.

En la venta de un hotel de Manhattan, Wells Fargo, que tenía la hipoteca, extendió un préstamo al nuevo comprador. Foto: Bloomberg

Un hotel en Manhattan

En Midtown Manhattan, un grupo de inversores se hizo cargo de un hotel de 239 habitaciones frente a la estación Pennsylvania. Se pagaron US$34 millones para comprar la hipoteca del hotel a Wells Fargo & Co. y luego se hizo cargo de la propiedad de su dueño en apuros.

Wells Fargo acordó prestar al comprador alrededor de dos tercios del precio de compra, según personas familiarizadas con el asunto, y un inversionista se comprometió a cubrir las pérdidas operativas y los costos de renovación.

El hotel está ubicado en lo que era uno de los barrios más concurridos de Manhattan antes de que la pandemia lo vaciara. Pero el dueño de la propiedad, que es dueño del hotel, pero no del terreno en el que descansa, todavía está pendiente de los pagos del arrendamiento del terreno.

Eso asustó a los compradores potenciales, que podrían tener que cubrir las pérdidas operativas durante años. Al otorgar un préstamo al comprador, Wells Fargo pudo aumentar el precio, dijeron las personas.

En algunos casos, los bancos no emiten un nuevo préstamo, sino que simplemente extienden la antigua hipoteca del hotel al nuevo propietario. Esa es otra forma de proporcionar dinero barato porque el precio de las nuevas hipotecas hoteleras aumentó durante el año pasado.

Las tasas de interés todavía están entre uno y dos puntos porcentuales, más altas en promedio que antes de la pandemia, dijo Jeffrey Davis, director gerente senior de la firma de servicios inmobiliarios JLL. Sin embargo, las tasas han estado cayendo desde su pico el año pasado.

Carlos Rodríguez, director ejecutivo de la firma de inversiones Driftwood Capital, dijo que compró un hotel en Pittsburgh y llegó a un acuerdo con el prestamista de la propiedad para mantener la hipoteca existente.

En diciembre, Driftwood pagó US$64 millones por el hotel Hilton Dallas Southlake Town Square -248 habitaciones- en Dallas. La firma obtuvo un préstamo del vendedor por casi el 75% del precio.

El acuerdo le ahorra a Driftwood millones en pagos de intereses anuales, dijo Rodríguez. La mayoría de los bancos solo prestarían hasta alrededor del 55% del precio de venta, dijo, y agregar un segundo préstamo además de la hipoteca puede resultar caro.

“Pudo vender su hotel”, dijo Rodríguez sobre el dueño anterior, “y necesitábamos invertir menos dinero del que normalmente tendríamos que invertir”.

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