¿Cuánto demora vender un apartamento en la ciudad de Buenos Aires?

La escasez de crédito hipotecario y la caída del salario en dólares dificultan las operaciones.
Los especialistas coinciden en que la falta de acceso a créditos hipotecarios es una de las grandes culpables de la situación que vive el mercado inmobiliario de Buenos Aires. Foto: Herbert Brant / Pixabay

Las publicaciones de inmuebles a la venta en la ciudad de Buenos Aires se acumulan y el número de operaciones que se concretan disminuyen desde abril. El escenario arroja un inquietante dato: vender una propiedad  puede demorar entre nueve meses y un año.

Y es preocupante, porque es mucho más tiempo que la situación que se vivía hace un par de años, cuando el tiempo promedio era de entre tres y seis meses.

En Argentina no hay una base de datos que centralice la información del mercado inmobiliario, que hoy se desprende de distintos portales. Por eso, para saber cuánto tiempo demora una propiedad en venderse se deben tener en cuenta distintas variables.

Según la Dirección General de Estadísticas y Censos porteña, que realiza informes trimestrales de acuerdo a los avisos de Argenpro, una propiedad permanece 275 días publicada en promedio hasta conseguir un comprador. Son unos nueve meses.

Se trata de un 10% más que hace un año y un 22% más que dos años atrás, según señaló el economista Federico González Rouco.

El especialista dijo que el dato es representativo, ya que el informe toma todos los inmuebles del portal e indica cuánto tiempo llevan publicados. “Se supone que si el tiempo medio de publicación empieza a bajar, se están vendiendo más rápido y hay más rotación”, explicó.

 Las propiedades se acumulan mes a mes

El análisis puede complementarse con distintos datos que dan cuenta de qué pasa en el mercado. Daniel Bryn, titular de Invertire Real Estate, indicó que, en un escenario normal, un inmueble debería venderse entre tres y seis meses, actualmente demora entre nueve y un año.

Algo a analizar, en este sentido, es la cantidad de stock acumulado. “En diciembre de 2017, época de créditos UVA, había 44 mil apartamentos en venta. Hoy hay 111 mil 700 publicaciones. Es un primer indicio: las propiedades se acumulan mes a mes y no logran venderse”, señaló Bryn.

Otro punto importante es comparar el stock disponible con el total de operaciones de compraventa que se concretan al mes. Es que la cantidad de escrituras que se firman es uno de los indicadores más claros del momento que atraviesa el sector.

“En promedio, en los últimos cuatro años se firmaron 3 mil 400 escrituras cada mes y hoy estamos haciendo 2 mil 200. Es decir, se venden alrededor de 1 mil apartamentos menos. La lógica es que se vende cada vez más lento”, precisó Bryn.

De acuerdo con el stock acumulado y a la cantidad de operaciones que se concretan, si todas las inmobiliarias se dedicaran a vender lo que ya está disponible, demorarían 47 meses. “En los últimos cuatro años, ese tiempo era de 29 meses; dos años en promedio”, remarcó Bryn.

Los especialistas coinciden en que la falta de acceso a créditos hipotecarios es una de las grandes culpables de la situación. “No hay créditos, los bancos no saben qué ofrecer, pero aun si hubiera son muy pocas las personas que podrían obtenerlos”, destacó González Rouco.

También influye la caída del salario en dólares. “En abril de 2018, el promedio era de US$900 mensuales, mientras que hoy es de US$434. El sueldo se devaluó y los precios de los inmuebles no bajaron en la misma proporción”, acotó Bryn.

Mucha competencia

Para Soledad Balayan, directora de Maure Propiedades, otra de las variables clave para entender por qué cada vez una propiedad demora más tiempo en venderse es la tasación.

“Si el producto está bien tasado, no debería tardar más de cuatro meses en concretarse la operación. El problema es que hoy, en general, los dueños no quieren acceder al valor que está dando el mercado”, comentó.

Y agregó: “Cuando un producto sale al mercado, la primera reacción y lo que sucede en las dos semanas posteriores es crucial”.

En un contexto de alta oferta, los propietarios deben tener en cuenta que tienen mucha competencia. En la primera quincena de mayo, se registraron un total de 111 mil 503 avisos, un 8% más que en marzo, según las publicaciones de Zonaprop.

Actualmente, por manzana, hay 10 departamentos en promedio en venta, cuando antes había tres. En algunos barrios, esa cifra aumenta: en Recoleta, hay 47; en Palermo, 33 y en Belgrano, 30”, remarcó Bryn.

Leído en: La Nación (ARG)

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