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Vilabosque es un proyecto de vivienda vertical de Grupo HPB que recientemente inició su construcción en el Bulevar principal Kanajuyú, zona 16.

¿Cómo le fue a la vivienda vertical en el primer semestre 2020?

Braulio Palacios

La empresa de inteligencia de mercado Prime IQ en su búsqueda de proveer soluciones basadas en data y análisis, que permitan a las empresas la toma de mejores decisiones, compartió información de la industria inmobiliaria del área metropolitana del departamento de Guatemala al cierre del primer semestre del 2020, con el objetivo de tener un mejor pulso del mercado sobre los efectos del covid-19.

De la mano de su co-fundadora y gerente, Lucia Rivers, y Julio Noriega Rivera, CEO de Prime, empresa hermana de Prime IQ que brinda servicios inmobiliarios y de banca de inversión a corporaciones, brindaron data centrada en los proyectos de vivienda vertical y horizontal, oficinas e industrial en el webinar “¿Cómo hemos vivido la pandemia del COVID-19 en Guatemala y qué podemos esperar?”.

La vivienda vertical es la que principalmente aporta al mercado de unidades de vivienda en el país, y vista la evolución del inventario desde la desocupación, actualmente en 10%, se mantuvo igual, si se compara con 2019. Esta cifra considera el mercado primario y secundario, lo que permite saber si lo que se absorbe en el primario se coloca en el secundario, según Rivers.

El mercado primario se refiere a todo aquel proyecto que está “en manos” de los desarrolladores y el mercado secundario es todo aquel proyecto que ya tiene un propietario que revende o renta la propiedad. En Guatemala, un gran porcentaje de los inversionistas de vivienda vertical compran con la intención de poner después el inmueble en alquiler. 

Producción y absorción

Si bien la ocupación en el mercado primario y secundario se mantiene en 10%, la producción (aporte del mercado primario) suma 78 mil m² aportados. Lo producido en lo que va del 2020, representa el 27.3% de todo 2019 (285 mil m²), el 20.3% de 2018 (384 mil m²), y el 20.8% de 2017 (374 mil m²).

En el caso de la absorción (ritmo de venta o colocación, en caso de renta), hasta finales de junio pasado, ya habían absorbido 102 mil m² de los proyectos de vivienda vertical. Eso significa un 37.5% del total de 2019 (272 mil m²), un 35% de 2018 (291 mil m²) y 50.4% de 2017 (202 mil m²). El 2017 no fue tan bueno en absorción, como sí lo fue 2018 y 2019.

Rivers comentó sobre el primer trimestre del 2020 que “enero inició lento, febrero tomó fuerza, marzo iba bastante bien, pero luego vino la pandemia”. “Cinco o seis proyectos de vivienda vertical tuvieron buenas absorciones en el primer trimestre del año”, explicó. 

La mayor diferencia que hay entre los anteriores indicadores, respecto a otros años anteriores (comparación anual), es en la producción. En las absorciones de las unidades no hay mayor cambio. Los históricos indican que las absorciones fuertes se dan en el segundo semestre del año. Aunque en las actuales circunstancias pandémicas difícilmente se mantendrá esa tendencia. Sin embargo, la gerente de Prime IQ resaltó: “Las absorciones en el primer semestre del 2020 no es muy diferente a lo que se vio en años anteriores”.

¿Cómo cerró el primer semestre del 2020? 

Hasta el 30 de junio, había 168 proyectos con 4 mil 231 unidades disponibles en proyectos de vivienda vertical, según Prime IQ. Esta cifra, si se compara con años anteriores, es lo habitual que mantiene de inventario en los primeros seis meses del año, por lo que “no hay mucha diferencia”. 

En cuanto al precio por m² (se calcula el precio total sin IVA y se divide entre el área habitable de la propiedad), actualmente se encuentra en US$1 mil 656. El tamaño promedio es de 102 m² y el porcentaje de ocupación se ubicó en 62%.

El tipo de vivienda disponible ahora en el mercado metropolitano es aquella con precios que oscilan entre los US$50 mil (Q385 mil) y US$230 mil dólares (Q1.7 millones). Sus tamaños están entre los 50 y 120 m².

“Más del 60% de las unidades disponibles tienen tamaños entre los 50 y 150 m² (tamaño promedio: 90 m²)”, Lucia Rivers, gerente de Prime IQ. 

De las unidades disponibles (4 mil 231), solo 425 tienen una habitación (dormitorio). Las que hay, tienen un precio por m² de US$1 mil 780 y su tamaño promedio es de 78 m². Gran parte de ellas, se ubican en la zona 5 y zona 13. La ocupación se encuentra en 59%.

La mayoría de proyectos tienen dos a tres dormitorios, suman unas 3 mil 796 unidades. Sus precios promedio de US$1 mil 650 por m² y un tamaño promedio de 103 metros. La ocupación, en este caso, es del 60%. Además, de las unidades disponibles, 1 mil 657 (39%) se encuentran en un estatus “en planos”.

“Si les agregamos a los que están en ‘movimiento de tierras’, llegamos a un 50%”, dijo Rivers al señalar que así se puede entender cómo se comporta el mercado primario de vivienda vertical.

Mix de vivienda, por precio

Lo que más predomina en las viviendas verticales son aquellas que están dirigidas a un nivel socioeconómico C+ (viviendas entre US$120 y US$190 mil), con el 38% y C (US$71 mil a US$119 mil) con 21%. “Entre ambas suman un poco más del 50%. La vivienda en el mercado primario, principalmente en venta, está concentrada en estos dos segmentos (C+ y C).”, dijo la gerente de Prime IQ.

En el mercado secundario, no sucede lo mismo. Aquí hay vivienda en renta pero se concentra en el segmento B (US$191 mil a US$268 mil), B+(US$269 a US$382 mil) y C+. “Donde menos unidades disponibles hay, tanto en el mercado primario como secundario, es en el nivel alto (A y A+) y niveles más bajos (C y C-). Hay más concentración en el medio”, explicó Rivers.

¿Qué dejó el covid-19?

Julio Noriega Rivera, CEO de Prime, indicó que en el uso inmobiliario de vivienda, en lo que respecta al segmento multifamiliar, se ha visto en las últimas dos recesiones económicas que ha sido el que menos se han visto afectadas sus rentas y también el que se ha recuperado de una manera más acelerada. “Esto depende directamente del nivel de desempleo y la tasa de despidos, que afectan la capacidad adquisitiva del mercado así como la intensión de compra”, explicó.

A raíz de la pandemia se han observado nuevas tendencias en el mercado de vivienda. Hablamos de necesidades de espacios verdes, espacios destinados al trabajo commuter hubs. Ahora se tiene la flexibilidad de poder trabajar de manera remota. “Se necesitan este tipo de espacios o soluciones en las viviendas y contar con todos los servicios necesarios lo más accesible en la comunidad”, indicó Noriega Rivera.

¿Qué dejó el covid-19 en la industria inmobiliaria? Según el CEO de Prime:

  • El covid-19 funcionó como un acelerador de la tecnología, y es primordial que el Real Estate lo adopte.
  • Los hábitos y costumbres de lugar de trabajo están cambiando, las oficinas deben adaptarse pronto.
  • Las compras online aceleró los espacios industriales y está generando un cambio evolutivo en el sector comercial.
  • El capital de inversión en el Real Estate no ha disminuido, únicamente ha hecho una pausa. Espera que los niveles de riesgo sean los esperados para iniciar a colocarse.

Pronóstico para la vivienda vertical

En cuanto al sector inmobiliario en Centroamérica, Prime proyectó un primer semestre del 2020 en el que el mercado iba a asimilar la noticia de la pandemia. También habría un ajuste a las nuevas formas de trabajar de manera remota “en un periodo muy humanitario” en el que las entidades financieras y acreedores iban a estar apoyando al mercado en general. Además, un segundo semestre del 2020 en el que se llegaría a “tocar fondo”, y a partir de ahí, empezar una recuperación estructura de la industria.

La recuperación será paulatina, iniciará el segundo semestre del 2020, aumentando los niveles de absorción durante el 2021 para probablemente en el 2022 alcanzar los valores con los que cerramos el 2019 en la industria inmobiliaria”, indicó el CEO de Prime.

Prime y Prime IQ tomaron todo el inventario actual de vivienda vertical, vivienda residencial, oficinas e industrial, hasta finales del primer semestre de 2020 ubicados en el área metropolitana del departamento de Guatemala, separaron todos los anteproyectos y en fase de trámite de licencias, consideraron que no habría más producción y los últimos niveles de absorción, para aplicar una simulación de recuperación paulatina para lo que queda del 2020 y todo 2021.

“En vivienda vertical, si consideramos lo que se tiene en inventario al primer semestre del año y que no saldrá producto nuevo, todo se absorberá hasta el segundo semestre del 2021“, concluyó Noriega al señalar un “pronóstico conservador”. Sin embargo, aconsejó, al igual que Rivers, monitorear la data mes a mes y ver cómo va reaccionando el mercado inmobiliario ante la era post covid-19.

Si deseas saber qué pasó con la vivienda horizontal, sector de oficinas e industrial, te invitamos a ver el webinar completo:

Si deseas más información sobre Inteligencia de mercado y análisis avanzado, escribe a Lucia Rivers y Luis Arbizu: [email protected] y [email protected] También puedes llamar al (+502) 2496-0404.

Si deseas más información sobre Estructuración de proyectos y banca de inversión, escribe a Julio Noriega Rivera y Cristián Roberts Castro: [email protected] y [email protected] También puedes llamar al (+502) 2496-0404.

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