Fernando Marroquin

La compra de apartamentos como inversión inmobiliaria

Compartir en facebook
Compartir en twitter
Compartir en linkedin
Compartir en whatsapp
Compartir en email

El mercado de inversión en bienes inmuebles residenciales creció en los últimos años debido al crecimiento en la demanda de rentas. Esta tendencia seguirá creciendo, existen muchos factores que la promueven, pero entre ellos hay algunos que son importantes y de carácter generacional a los cuales debemos ponerle atención, pues será el comportamiento de nuestros futuros clientes.

Tendencias de las nuevas generaciones

La primera es que la “propiedad” como tal está desapareciendo en las nuevas generaciones. Prueba de ello es el crecimiento de empresas como Airbnb, Uber y Turo, todos estos modelos de negocio se basan disponer de un bien o servicio únicamente cuando este sea requerido.

Las nuevas generaciones tienen a su disposición el resolver de manera inmediata a través de la tecnología, y poder elegir dentro de una gran variedad de opciones sin compromisos largos y salidas fáciles. Los modelos de negocio más exitosos y de crecimientos exponenciales son los que han logrado resolver con estas premisas.

Otro factor crucial es que las nuevas generaciones presentan una tendencia más parecida a los nómadas, esto debido a la facilidad de comunicación y de obtener información global que da acceso a gran variedad de oportunidades, tanto de estudio como trabajo, prácticamente en cualquier lugar del mundo.

Por último, el crecimiento del “home office”, que resuelve costos operativos, eficiencias en traslados y reduce el problema de las grandes ciudades del tráfico vehicular.

El mercado de rentas residenciales

La demanda del mercado de rentas siempre ha existido, pero este tipo de inversiones estaban limitadas a la capacidad de compra del posible inversionista.

Ahora existen diversas opciones de financiamiento bancario, y las condiciones de enganche y tasas han mejorado en los últimos años. Por otro lado, el producto residencial cambió por el fenómeno natural del crecimiento urbano.

 

Los tamaños más pequeños ofrecen los retornos más atractivos

 

Ciclo de crecimiento urbano de una ciudad

En la primera etapa de una ciudad se desarrolla la vivienda horizontal desde los puntos más céntricos.

Conforme va a pasando el tiempo, las ciudades van creciendo y las opciones de vivienda unifamiliar van apareciendo muy costosas en los lugares céntricos y más accesibles en las periferias de la zona urbana. El siguiente paso es densificar verticalmente (apartamentos) las zonas céntricas.

Luego que se desarrollan los apartamentos empiezan a resolver esos espacios unifamiliares que ahora quedan lejanos de estas zonas, aumentando cada día más los precios de la tierra para desarrollar repitiéndose el ciclo de crecimiento de precios del producto y volviendo a alejarse de estas zonas céntricas a las periferias, solo que ahora de una forma vertical.

La tendencia siempre es del centro a las orillas, una y otra vez, primero, casas del centro de la ciudad hacia las periferias, luego apartamentos que sustituyen casas del centro de la ciudad a las periferias. El siguiente ciclo es reducir tamaños de vivienda en el centro de la ciudad, y este ciclo se sigue repitiendo una y otra vez.

Los espacios residenciales se densifican y se reducen

Estas tendencias traen muchas ventajas, en especial para el mercado de inversión de inmuebles.

La primera es que los montos de inversión son más accesibles debido a que los apartamentos son más pequeños, por lo que el precio final es más bajo. En consecuencia, los montos de renta son menores y con ello se puede atender a un mercado más amplio de posibles arrendatarios.

¿Qué opciones son las más rentables?

La premisa número uno del negocio inmobiliario, es ubicación, ubicación, ubicación. Los centros urbanos son predominantemente los que tienen mayor demanda, por lo que es fácil determinar en qué sectores buscar una buena inversión, pues son donde el crecimiento de la ciudad siempre regresa y es donde se está densificando.

La mejor inversión dependerá en primer lugar de la ubicación

Luego, existe una premisa poco considerada: Los tamaños más pequeños ofrecen los retornos más atractivos.

Una forma de entender esto es la teoría del shampoo, y ¿cuál es esta teoría?

Si compro una presentación pequeña (de un uso) de shampoo y saco el precio por ml, este será abismalmente más alto al compararlo con una presentación por galón. Lo mismo se aplica para un apartamento.

Entre más pequeño, más rentable

Pare explicar esto, utilizaremos como ejemplo un proyecto: Quince Esquina. La oferta de este proyecto es de apartamentos de dos habitaciones, dos parqueos en un espacio de aproximadamente 54 m² en Vista Hermosa I, zona 15.

El apartamento cuenta con dos dormitorios, dos baños y dos parqueos. Según estudios de la zona, se proyecta una renta de US$750 al mes.

Ahora supongamos que frente a este proyecto existe un proyecto con el mismo diseño arquitectónico, mismas amenidades, mismo branding, pero este es de 60 m².

Primero, dentro del espacio es prácticamente imperceptible esa diferencia de 6 m², pero en precio de compra del apartamento, este aumentará aproximadamente US$12.000 más (un 9 %).

Ahora la pregunta importante, ¿Cuánto más podría subir la renta? Tómese en cuenta que el resto de las variables son las mismas (ubicación, diseño, concepto, amenidades), dejando únicamente como variable el tamaño.

La respuesta es que el apartamento debiera alquilarse en US$833 en lugar de US$750 para mantener una misma rentabilidad por m², lo cual es imposible, el mercado no lo topa.

¿Cuál es la mejor inversión?

Es por lo anterior que la mejor inversión dependerá en primer lugar de la ubicación, y los sectores con mayor demanda, que son fáciles de identificar, pues son los que tradicionalmente han tenido demanda. En el caso de Guatemala podrían ser zonas 14,15,13, 10, entre otros.

Luego de la ubicación es a qué mercado quiero atender. Una habitación es para solteros o familias sin hijos y dos habitaciones da la posibilidad de lo anterior o de resolver para uno o dos hijos, los cual es también una tendencia de las nuevas generaciones, ya pocas son las familias de cinco miembros.

Y, por último, el tamaño, menores tamaños, precios de renta más accesibles para un mercado más amplio y rentabilidades por metro cuadrado más altas.

 

ONE Develop es una nueva propuesta en desarrollo inmobiliario que busca crear experiencias de vida para sus clientes. Con un equipo experto en buscar, crear, diseñar y conceptualizar proyectos diferenciados en el mercado.

El contenido en la sección de Opinión es responsabilidad exclusiva del autor y no representa necesariamente la postura o la línea editorial del medio.

Temas relacionados

Suscríbete a nuestro newsletter

Síguenos en nuestras redes sociales

Reciente

Suscríbete a nuestro Newsletter