Lo que se necesita ahora para comprar una primera casa en EE. UU.

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Dylan Holland y Breanna Cameron comenzaron a comprar su primera casa en los suburbios de Atlanta en diciembre de 2021, con un presupuesto de alrededor de US$350.000. Rápidamente, descubrieron que tendrían que hacer mucho más de lo que habían planeado para conseguir una casa.

La pareja quería comprar antes de que terminara el contrato de arrendamiento de Holland en julio y antes de su boda en octubre. La tasa de interés de su hipoteca se duplicó en los meses que pasaron buscando casa, lo que aumentó la urgencia.

“Fue una gran diferencia”, dijo Holland, de 30 años. “Sabíamos que iba a subir más, así que no queríamos seguir buscando. Queríamos cerrarlo”.

Después de una guerra de ofertas contra otros 14 compradores, pagaron US$395.000 en mayo por una casa de tres dormitorios y dos pisos en un barrio de Canton, Georgia. El precio llegó a cerca de un 10 % por encima del precio de venta de US$359.000.

Para compensar la diferencia entre su presupuesto y el costo final, Holland y Cameron recibieron un obsequio de sus familiares para ayudarlos con el pago inicial y gastaron alrededor de US$5.000 para reducir su tasa hipotecaria al 5,87 %, en parte utilizando un retiro de la cuenta de jubilación de Dylan.

“Definitivamente, no estábamos contentos con nuestro tiempo, pero realmente no hay nada que pudiéramos haber hecho al respecto”, dijo Holland. “En esta zona, las casas no se quedan en el mercado. Simplemente, desaparecen en una semana”.

Dylan Holland y Breanna Cameron dependieron en parte de un regalo de familiares para compensar el aumento de los precios de las viviendas. Foto: Kendrick Brinson/WSJ

Los compradores de vivienda por primera vez se enfrentan a un mercado inmobiliario excepcionalmente difícil, que amenaza con excluir a los hogares más jóvenes de la propiedad de vivienda y la creación de riqueza que puede proporcionar.

Incluso con el aumento de los precios, la propiedad de vivienda se volvió más asequible para muchas familias a fines de 2020 y principios de 2021 debido a las tasas de interés en niveles récord. Pero ahora las tasas se han disparado hacia arriba y los precios siguen subiendo.

Precio promedio de venta récord

Con los precios de la vivienda alcanzando nuevos máximos, el precio medio de venta de viviendas existentes en mayo aumentó un 14,8 % a más de US$400.000, un récord incluso cuando se ajustan los precios anteriores por inflación.

La cantidad de viviendas en venta se mantiene muy por debajo de los niveles normales para esta época del año, lo que obliga a los compradores a competir en guerras de ofertas y renunciar a las protecciones típicas en sus ofertas.

La tasa promedio de una hipoteca de tasa fija a 30 años aumentó al 5,81 % esta semana desde el 3,1 % a fines de 2021, según la compañía de financiamiento hipotecario Freddie Mac. Eso elevó los pagos mensuales esperados de los compradores en cientos de dólares al mes.

Y los precios de alquiler también están subiendo, lo que dificulta que los posibles compradores ahorren para el pago inicial.

“Se está volviendo mucho más difícil calificar, incluso para aquellos prestatarios que están bien calificados”, dijo Eric Bernstein, presidente de LendFriend Home Loans.

Después de mantenerse fuerte en 2020 y 2021, gracias a las tasas de interés en mínimos históricos, la proporción de compradores por primera vez en el mercado de viviendas usadas disminuyó este año a medida que las tasas han aumentado.

Los compradores por primera vez representaron el 27 % de las compras de viviendas existentes en mayo, frente al 31 % del año anterior, dijo la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, en inglés).

A medida que los compradores primerizos se ven obligados a esforzarse financieramente para comprar casas o retrasar la compra por completo, los hogares más jóvenes podrían ver un retraso en la acumulación de riqueza. Incluso, pueden perder las décadas de ganancias de capital que han disfrutado las generaciones mayores de propietarios de viviendas.

Los costos más altos han empujado a muchos compradores fuera del mercado. En mayo, el pago mensual de la hipoteca de una casa típica subió a US$2.031, suponiendo una hipoteca de tasa fija a 30 años con un pago inicial del 20 %, frente a los US$1.378 del año anterior, según Zillow Group Inc.

‘Las casas no se quedan en el mercado’, según Dylan Holland. Foto: Kendrick Brinson/WSJ

‘No quiero perder, necesito este lugar’

Se espera que el aumento de las tasas conduzca a un crecimiento más lento del precio de la vivienda a finales de este año, pero aún no ha sucedido y la demanda continúa superando la oferta.

“En lugar de tener 15 o 20 ofertas [por casa], estamos viendo quizás tres, cuatro o cinco ofertas”, dijo Abe Lee, un agente de bienes raíces en Honolulu. «Dicen: ‘No quiero perder, necesito este lugar’. Así que harán una oferta y pagarán más».

Los compradores primerizos son los que más luchan durante las guerras de ofertas, porque a menudo tienen ahorros limitados en comparación con los compradores que se han beneficiado de la venta de una casa anterior o los inversores que pueden pagar en efectivo.

Los millennials representaron el 43 % de los compradores de viviendas existentes en el año que finalizó en junio de 2021, según NAR. Los compradores millennials más jóvenes, de 23 a 31 años, pagaron un precio de compra promedio de US$250.000.

Por su parte, los millennials mayores, de 32 a 41 años, pagaron un precio de compra promedio de US$315.000.

Jacquelyn Pica, que trabaja en marketing, y Alex Villavicencio, mecánico de automóviles, lucharon para encontrar viviendas iniciales en el mercado esta primavera en St. Petersburg, Florida. Su presupuesto era de alrededor de US$300.000.

Fueron a jornadas de puertas abiertas a las que asistieron otros 30 o 40 compradores. Las tasas de interés aumentaron alrededor de un punto porcentual durante las semanas que pasaron buscando casa, lo que se sumó a sus costos mensuales esperados.

Después de perder cuatro ofertas de mejores postores, la pareja decidió firmar su contrato de arrendamiento por otro año y seguir ahorrando dinero.

“Definitivamente, me asusta. No es como si fuera a ser más asequible en un año, con tasas de interés en aumento”, dijo Jacquelyn de 26 años. “Ni siquiera es mi elección, porque no puedo obligar a un vendedor a aceptar una propuesta. Es tan ridículo y desalentador”.

Vivienda nueva… pero más cara

El inventario nacional de viviendas en venta era inusualmente bajo antes de la pandemia de covid-19 y se desplomó aún más en los últimos dos años.

Los posibles vendedores se quedan estáticos porque les preocupa no poder encontrar nada mejor para comprar. Muchos estadounidenses mayores eligen envejecer en el lugar y la construcción de casas nuevas desde la recesión de 2007-09 se ha quedado atrás de los niveles históricos.

Los constructores de viviendas han acelerado su actividad en los últimos dos años, pero la construcción ha sido lenta debido a problemas con la cadena de suministro y la escasez de mano de obra.

Las viviendas de nueva construcción, que representaron alrededor del 13 % de las ventas totales de viviendas en el primer trimestre, también suelen ser más caras que las viviendas existentes.

Solo el 9 % de las viviendas recién construidas vendidas en mayo tenían un precio inferior a US$300.000, frente al 23 % de las ventas de viviendas nuevas un año antes, según datos de la Oficina del Censo.

DR. Horton Inc., la mayor constructora de viviendas por volumen, dijo en abril que su precio de venta promedio en el segundo trimestre fue de US$400.600, un 23 % más que el año anterior.

Bill Wheat, el director financiero de la compañía, dijo en una conferencia en junio que espera que el crecimiento del precio de la vivienda se modere para fin de año.

Según el Banco de la Reserva Federal de Atlanta, un hogar estadounidense promedio necesitaba el 41,2 % de sus ingresos para cubrir los pagos de una casa de precio promedio en abril. Eso fue un aumento del 32,6 % a fines de 2021 y el nivel más alto desde 2006.

Los compradores primerizos que no pueden comprar podrían enfrentar ramificaciones financieras a corto o largo plazo.

«Siento que lo logramos», dijo Megan Stout después de que su familia comprara una casa a dos horas del área donde habían buscado inicialmente. Foto: Brittany Greeson/WSJ

La propiedad de vivienda es una herramienta clave para la creación de riqueza para la clase media estadounidense. El propietario medio tenía una riqueza de US$254.900 en 2019, en comparación con los US$6.270 del arrendatario medio.

Según First American Financial Corp., para todos los hogares, excepto los de ingresos más altos, sus propiedades residenciales representaron la mayor parte de su riqueza total.

Entre 2010 y 2020, el valor total de las viviendas ocupadas por sus propietarios en los EE. UU. aumentó de US$8,2 billones a US$24,1 billones, según la NAR.

Los propietarios de viviendas también se benefician de un tratamiento fiscal favorable porque generalmente pueden deducir los intereses y los impuestos sobre la propiedad pagados en una hipoteca personal, dijo Elliot Pepper, planificador financiero en Baltimore.

Cuentas de ahorro rinden menos

Por otro lado, los compradores que se esfuerzan financieramente para comprar una casa podrían encontrarse rápidamente bajo el agua si los precios de las casas bajan, dijo Curtis Crossland, un planificador financiero en Scottsdale, Arizona.

A los compradores que se retiran del mercado les puede resultar más difícil ahorrar para una compra futura. La inflación de EE. UU. aumentó un 8,6 % respecto al año anterior en mayo, un máximo de cuatro décadas.

El alquiler medio nacional en mayo fue de US$1.343, un 15,3 % más que el año anterior, según el sitio web de alquiler Apartment List.

Las cuentas de ahorro u otras inversiones seguras no están creciendo al mismo ritmo que los precios de las viviendas. Por ejemplo, un comprador que planea comprar una casa de US$400.000 podría reservar US$80.000 en una cuenta de ahorros para un pago inicial del 20 %.

En 2021, el precio de la vivienda subió un 18,8 %, mientras que las cuentas de ahorro rindieron menos del 1 %. Esa casa de US$400.000 en 2021 ahora podría costar US$475.200, y un pago inicial del 20  % ahora requiere alrededor de US$95.000.

El costo promedio para cerrar una hipoteca en la compra de una vivienda unifamiliar en 2021 aumentó un 13,4 % con respecto al año anterior a US$6,905, incluidos impuestos, según ClosingCorp de CoreLogic.

Mudarse a mercados más asequibles

El mercado de la vivienda en EE. UU. comenzó a enfriarse, lo que podría beneficiar a los compradores que pueden esperar, aunque muchos economistas creen que es poco probable que los precios bajen a nivel nacional.

En muchos mercados, está empezando a ser menos competitivo para los compradores. Las casas están en el mercado por más tiempo y más vendedores están recortando los precios, aunque los precios de lista aún se mantienen por encima de los niveles de hace un año.

Para muchos hogares, el aumento vertiginoso de los costos de vivienda los ha llevado a mudarse a mercados más asequibles.

Megan y Brenten Stout esperaban comprar una casa en 2021 en el condado de Grand Traverse de Michigan, pero retrasaron sus planes debido al aumento de los precios de las viviendas.

El propietario aumentó el alquiler de US$1.350 a US$1.400, por lo que los Stout se mudaron con sus cuatro hijos a un lugar más pequeño el verano pasado.

Finalmente, compraron una casa a unas dos horas de distancia en Saginaw, Michigan, en abril por US$237.500. Stout, que trabajaba en una bodega, está buscando un trabajo más cerca de Saginaw.

“Estoy superemocionada”, dijo la Sra. Stout. “Tengo 36 años, pero siento que lo logramos”.

Con licencia de nuestro socio WSJ.
Este artículo lo tradujo del inglés Noris Argotte Soto para República Inmobiliaria.

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